“治囤地关键是敢捅“马蜂窝””

每次成为记者张敏

的话题时，

囤积现象再次被吸引眼球！

据报道，这两天，第三季度末，全国排名前十的上市房企囤积地规模达到3亿平方米。 以前，soho中国董事长潘石屹在接受采访时表示，1/3的中国开发商不建房，而是以转卖土地为生。 另外，各地都有土地长时间放置的现象，其中也有暂时出名的“地王”的报告。

与之对应的是，在不平衡的市场供求关系下，房价暴涨，使得普通老百姓很难买到房子。 最近，一家媒体报道称，在今年的爆炸性销售下，北京住房资源库存大量消化，现有库存足以满足5个月的市场诉求。 最新统计数据显示，9月，全国70个大中城市住房销售价格持续上涨，比去年同期达到2.8%。 许多业内人士已经警告说，中国房地产市场已经充满泡沫，如果不采取措施，将严重危害宏观经济。

除了开发者“囤积赚钱”之外，还有开发者违规改变计划、调整容积率等混乱。 后金融危机时代，如何惩治楼市混乱，确保楼市、宏观经济的健康快速发展？ 去年年末，为应对金融危机而出台的不动产优惠政策，是否应该废除呢？ 我们将邀请四位资深行业人士为你逐一解析。

卖地比盖房子更赚钱

nbd :各位专家大家好。 最近房地产市场的话题不断，其中一个非常重要的问题是开发商“囤货赚钱”。 从dtz戴德梁行得到的报告显示，19.4年至2008年，全国房地产开发土地购买面积达到31.3亿平方米，但截至去年年底，全国土地开发量为19.4亿平方米，仍有近40%的土地掌握在快速发展商手中 根据大家的理解，囤积不是很严重吗？ (/br/) )/br/) ) )陈国强)过了合同约定期不进行土地开发的现象有很多，有些例子甚至比媒体报道的囤积期还长。

但是，应该分开来看，还有一种主观情况是开发商有意囤积土地，由于资金、规划变更、拆迁进度缓慢等原因，开发商必须暂时搁置土地 为了区分这两种情况，我认为有必要为了便于管理而决定复印规定。 (/br/) )/br/)范小冲)我在各地出差的时候经常看到这种现象。 工地被围墙包围着，但是里面没有房子。

造成这一现象的原因是，资金和产权的关系等问题没有整理好，开发商未能开工建设，但最重要的原因是近年来地价迅速上涨。

近10年来，小热门地区的楼房地价上涨了10倍以上，与其盖房子，不如卖土地赚钱增加。 因此，开发商在拿地后，首先进行了技术准备，进行了建筑设计、园林景观规划等，但这个计划结束后，地价翻了两三倍，所以最终也放弃了计划，卖地赚钱。

王仝林:今年以来，房地产市场各项指标不断增加，可以说回暖速度超出预期，但问题依然存在，房价上涨过快、市场走势不稳定、个别地区土地市场过热、政策执行不力。

作为开发的一环，问题很大

nbd :这几年，地价为什么上涨这么多？ (/br/) )/br/)范小冲)有三个理由。 一是土地本身供需比较旺盛，整体供不应求。 二是土地重置价格高。 建设用地可以通过征用农田、规划建设新城的方式取得，但目前在“18亿亩耕地红线”的限制下，农地征用较为困难，而且新城规划不容易被批准，拆迁价格也越来越高。 年初北京西长安街拆迁时，每平方米可以补充到3万美元，未来地价会低吗？ 但我认为最重要的理由还是土地财政的影响。 在许多地方，土地转让收入是最重要的财富来源，受土地财政收入的好处驱使，一些地方政府将地价推高上千。

nbd :囤积对市场有那些影响？

陈国强:不进行开发，就无法形成比较有效的供给，政府不断供给供给地，但无论土地还是房子，都处于供不应求的状态。 这不仅会影响市场供给，抬高房价，还会浪费土地资源。 另外，如果政府一味囤积土地，也会助长开发商的囤积倾向。

曹建海:囤积是开发商实现利润的重要途径。 开发商中可能有一些土地，但是没有足够的资金进行开发，怎么办？ 他先开发20%，然后买地或倒地，用这笔资金继续开发。 这将影响开发进度，但并不违反相关规定。 所以，开发商最好先拿地，不要着急开发。 开发的一环被勒住了脖子。

范小冲:开发者的囤货主要有两个目的。 一是通过土地价格上涨获得利益。 另一个目的是在资本市场上盈利。 我们可以看到，参与这些ipo热潮的房企大多掌握着大量土地，但反过来看，如果市场状况发生变化，这些土地会给开发商带来大量债务，资金周转困难，也将公司挤入。

治疗乱象必须严格执法

nbd :我们现在的规定是，对土地闲置现象有确定的处罚措施。 例如，超过约定期限一年不开发的，政府征收土地出让金的20%； 超过2年的，政府可以免费回收。 有这样的规定，囤积现象为什么被禁止？ 一些地方政府也有责任吗？

曹建海:地方政府当然有责任！ 土地是地方政府财政收入的重要来源，“地方政府是土地的批发商，开发商是土地的零售商”，但两者的个人关系远远超出了买卖关系。 可以说，在每个成功的开发者的背后，都站着几个政府官员。 所以，私公有理由相信一些地方政府会容忍开发者。 (/br/) )/br/)范小冲)地方政府不去取缔囤积行为，原因有两个。 一是因为很难调查。 因为囤积现象不太容易定义。 如果政府去查了，开发商找推土机推了两次，说他们正在开工，政府怎么办？ 所以相关的管理细则需要更明确的另一个理由是与物业管理中的潜规则有关，那里有很多好处，谁都不想捅“蜂巢”。 所以，别说拿不到罚款，很多开发商连土地的钱都没付。

nbd :也就是说，治愈囤积的关键是地方政府敢于戳“蜂巢”。 那么，能否严格执行现有制度，处理囤积土地、改变容积率等混乱局面？

王亳林:事实上，处理这样的问题并不困难。 关于囤地，政府在土地转让合同中可以和开发商约定竣工时间，如果不遵守，政府也可以轻易查到不给予指标，限制开发商取得土地的计划变更和容积率现象。 调查计划部门就行了。 计划变更一定有原因，如果没有适当的理由就会违反。 我们现有的制度和政策很多，但为什么问题得到了根本处理？ 我认为好处制约是一个方面，另一个原因是我们的管理水平没有跟上，这关系到我国经济的快速发展程度和法制建设，是一个阶段性的现象。

开发商表示

nbd :临近年底，去年出台的许多房地产优惠政策即将到期。 中央尚未表态，但湖南、吉林等省已经以不同方式向开发商表示，不取消年当地省级政府出台的房地产优惠政策。 你认为基于今年的经济形势和房地产市场的评价，政策会调整吗？

曹建海:我认为，在下月的中央经济实务会议上，有可能调整货币政策，以纠正“4万亿美元投资”带来的过度膨胀的危害。 在房地产市场上，二手房营业税的减免政策应该中止。 因为二手房已经成为投机平台，也可以说是房地产市场的“上证所”、“深交所”。 只有中止二手房交易的各项优惠政策，才能降低投资投机性诉求的活跃度。

王亳林:实际上，地方政府土地收入很大，我认为应该给比较困难的群体补贴。 否则，地价会变高，房价也会变高，大众的支出能力不会变，买不起房子。 此外，应大力推进廉租房建设，除廉租房外，其余住房供应由市场处理。 这两个方面少不了一个。

范小冲:公司应该明确，目前房地产市场的热度是由大规模的政府投资、充足的货币流动性带来的，领域本身的问题没有得到处理。 正如中国应该转变经济增长模式一样，公司也必须转变快速发展模式，依靠产品和企业品牌来赢得市场竞争，而不是在土地和资本市场投机取巧。 这样的“赌徒心态”经不起市场的考验。

nbd :谢谢各位专家的评论。 另外，得到了最近成为话题的囤积现象的最新消息，引起了决策层的关注。 国土部最近开始全国规模的土地调查，以囤积地为目标，最近在各地频繁出现的“地王”也成为调查对象。 当然，我们希望囤积问题得到妥善处理，楼市能合理健康快速发展。

对话记者

每日经济信息记者:张敏

对话嘉宾

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