“房不胜防“楼脆脆”揭开地产业五大暗疮”

记者杨宠强距离上海

核心

上周六凌晨，上海闵行区莲河畔景苑倒塌一事引起全国关注。 虽然看起来是偶然的背后，但隐藏着几个必然的要素。 大楼倒塌后，楼市众多“痤疮”层出不穷——土地出让、开发规划、竣工验收、20多年快速发展后，我国房地产业仍在许多地方稚嫩。

尽管像莲河畔景苑这样有严重缺陷的楼盘极少数，但从这里浮出水面的领域“痤疮”，值得房地产领域全体工作者反思。

痤疮·1

开发商自有资金严重不足

目前自有资金极少的房地产企业只有数千万的自有投资，总额数亿，为数不多 《李天屠龙记》中有一集，讲的是许多武道高手因为没有足够的力量，终于在练习干坤大移动时被点燃入魔了。 现在，自有资金少的房地产企业大多有与之类似的。

财务报表显示，莲华河畔景苑开发商上海梅都房地产开发企业(以下简称梅都房地产) 1995年成立时，注册资金仅为800万元。 即使企业今年3月31日增资后，注册资金仍为1800万元，净资产为2200万元。

根据网民发现的建设合同，总建筑面积80200平方米的莲河畔景苑总投资额为1.88亿元。 根据上述会计报告，梅都房地产自有资金只占项目的不到10%。 今年3月，国务院对开发商自有资金比例的规定不得低于35%。

上海市房地产领域资深研究员顾海波认为，低比率自有资金将极端收紧项目资金链，如遇销售不畅等，将导致楼盘“烂尾”，给购房者带来巨大损失。

实际上，2006年上海楼市销售一时低迷时，开发商的资金大量转移，曾产生过建造楼宇的“烂尾”。

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工程款拖欠带来的质量风险

大量开发资金来源于财务杠杆——银行贷款、购房者支付的购房款和施工公司的押金资金 被大量拖欠工程款的工程，很可能发生严重的质量问题。

上海杜跃平律师事务所的杜跃平律师表示，尽管国家不允许资金垫付，但自有资金建设是建筑领域的“潜规则”。 许多建筑公司为了得到房地产开发项目的施工工程，向开发商妥协，对建设持有资金。

杜跃平律师认为，如果莲河畔景苑也有这样的现象，很容易找到大楼倒塌的原因。 “建设公司资金大量积压占用的结果是，建设公司必须加快各项工程的阶段性验收，获得足够的资金完成后续工程。 ”

其实，根据梅都房地产今年3月31日的财务报表，企业的主要负债基本来自预收款和其他应付账款。 虽然没有记录企业的短期贷款和长期贷款，但是银行的开发贷款一般显示在短期贷款和长期贷款中。

如果没有银行贷款，开发商从哪里得到钱开始了项目呢？ 梅都房地产3月财务报表显示，企业年初其他应付款达到5879万元，3月底减少到874万元。

一位会计师表示，其他应付款包括开发商拖欠的工程款、设计费用等，工程款所占比例最大。 工商文件显示，莲华河畔景苑建筑工程施工方上海众欣建筑有限企业的注册资金只有2100万元。

痤疮·3

因获取低价土地而导致国有资产流失

土地出让金和房地产开发、销售环节征收的相关税费有国家和地方财政收入两部分

莲河畔景苑倒塌后，项目的土地收购价格也已公布。 每平方米的地板价格为604元/平方米，不到同期转让的该地区其他土地出让价的三分之一。 随后公布的资料显示，梅都房地产获得项目地块时，企业第二大股东奎敬德担任闵行区梅陇镇征地办公室所长。

杜跃平律师表示，梅都房地产涉嫌通过梅陇征地事务所廉价取土。 财政收入的流失，可能不仅仅是开发商以低价获得土地。

售价达到14000多元/平方米的莲河畔景苑，但公开的土地地价和工程投资额每平方米只有4000多元。 今年3月，莲河畔景苑销售面积8902平方米，销售额近1.2亿元。

但是，根据企业主要税款缴纳单，3月份应缴纳的所得税、营业税、增值税和教育费的增值共不到1000万元，每平方米约1068.6元。 全国工商联房地产经纪人会就全国9个城市的“房地产公司开发费”进行了调查，发现房地产公司目前应缴纳的税款占总销售收入的14.21%。 但是，莲河畔景苑的上述税款和费用支付额只占总销售收入的7.95%。

痤疮·4

预售制下买房人弱

莲花河畔景苑的倒塌，再次引发了沉寂的房地产预售体制停业之争 2005年，人民银行以“许多市场风险和交易问题来源于商品房预售制度”为理由，提出取消商品房预售制度。 在上海大楼倒塌后，要求取消不动产预售制度的呼声高涨。

对此，五合智库社长邹毅认为，预售制度虽然缺陷很多，但总体上利大于弊。 特别是，开发公司可以完全利用预收款，滚动开发项目，大大加快领域快速发展的步伐，不能因为大楼倒塌，就否定预售制度在房地产开发领域快速发展过程中所起的重要意义。

但是，除了争夺预售制度的存在之外，还改进了现行的房屋预售制度，成为了主流意见。

易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，根据目前的领域背景，取消房地产预售制度是不可能的。 但是，可以改良预售制度，例如缩短预售阶段到竣工期的时间等。 房屋主体基本建成后，预售房屋。 卫明房地产智库负责人蔡为民也提出要效仿台湾地区的预售制度，让购房者可以按照住宅竣工阶段支付购房款。

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在监管乏力的各个阶段危险性都很高

开发者的资质、土地的价格、规划、施工、检查……莲河畔 目前，根据房屋建设竣工验收的规定，开工基础工程后，项目竣工验收由开发商主导，勘察、设计、施工、监理及验收部门参与。

开发商竣工验收，经备案、抽查检验多为验收合格。 由于勘察、设计、施工、监理等单位与开发商有着难以割舍的优势，只要没有大的问题，也有可能放松检测要求，填补潜在的风险。

他认为必须改革现行制度，引入第三方监督，从源头上加强开发商施工的管理。

但是，莲河畔景苑2003年能够用非常便宜的钱得到土地，这也被认为是体制的原因。 当时，住宅开发用地不是通过募集而是通过协商方法进行的。 土地出让也不是完全干净的土地，负责搬迁的小部门，可以得到比较便宜的地块。

如果说房屋质量检查监管不到位还是体制上的问题，那么在已经比较成熟的土地出让等行业，监管不力，首要是职能部门的执行不到位。 邹毅深刻理解这一点。 他说，包括规划审查、土地出让、住房预售资金监管等行业，国家法规越来越完善，执行也越来越严格，开发商不容易从中找到空的孩子。

目前还不知道开发者是否变更过计划或挪用了预付款。

结语

由于领域存在上述“痤疮”，目前购房者仍是弱势群体。 除非预售购买的房子存在威胁生命安全的结构性质量问题，否则常规质量问题只能等待开发商维修。 如果开发商建造的房子与以前的约定不同，买家无法提供证据，因此难以退房并获得赔偿。 然后，如果开发公司的预售资金没有得到比较有效的监管而转移了，买家就会进一步“请求起诉”。 制定更规范的政策，严格执行监管措施是当务之急。

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