“土地增值税从严清算 有望成房地产调控利器”

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土地增值税是1994年征收的，但由于预征率低等原因，未能一一发挥调节土地增值收益的作用。

在本轮房地产调控中，土地增值税再次进入公众视野。 根据4月公布的《新国家十条》，税务部门必须严格遵守税法和相关政策的规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对价格过高、涨幅过快的房地产开发项目进行要点清算和清查。 之后，重庆等地相继制定的调控细则也提到了抓紧进行土地增值税清算。

根据《通知》，土地增值税清算时，全额开具商品房销售发票的，未按照发票金额开具收入或者未全额开具收入的，按销售合同的出售金额和其他收益确认收入。 销售合同中记载的商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，清算前发生补充、退房金的，应当在计算土地增值税时进行调整。

为了减少开发商通过虚报开发费等方法逃税的空期间，《通知》允许开发公司财务费中利息支出由转让房地产项目计算分摊，并可向金融机构提供说明的，实际扣除 如果无法向金融机构说明，开发费将在“取得土地使用权后支付的金额”和“不动产开发价格”的金额之和的10%以内扣除。 其他不动产开发费在“为取得土地使用权而支付的金额”和“不动产开发价格”的金额之和的5%以内扣除。 采用自有资金，无利息支出的，按上述方法扣除。

此外，《通知》还确定了质量保证金、住房安装费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。 《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，补缴预缴土地增值税，在主管税务机关规定期限内补缴的，不加迟缴税款。

事实上，上次房价暴涨时，有关部门出台了土地增值税清算的措施。 2006年底，国税总局下发《关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。 其中包括全体开发商转让项目、直接转让土地开采权、项目销售率达85%、项目3年未售出等7个必须和土地增值税清算的情况。 但是，随后爆发了金融危机，这个严厉的政策没能执行。

此次发布的《通知》确定了土地增值税清算中应注意的细节问题，与2006年底国家税务总局发布的通知不矛盾。 也就是说，国税总局2006年发布的通知至今仍适用。