“北京首个“双集中”土拍落槌之后：8折豪宅首现，房企利润被压缩，新房质量存隐忧”

本篇文章7065字，读完约18分钟

在本月中旬举行的北京首次“双集中”供应地竞争中，29个成交地块中有10个达到价格上限进入高基准竞价。 5月24日-25日，这10个地块陆续接受房企竞标。

根据计划，这10个地块在投标后需要通过评价过程才能产生最终的买家。 但出乎意料的是，朝阳区王四营乡1304-l01地块宣布，5月24日华润、保利、金地联合体获得。 这是因为没有公司参加计划投报。

值得一提的是，北京首次集中供应地拍卖共有200多家房企参加，29件地块约总额达到1109.71亿元，为北京土拍史上最多。 这种总规划建筑面积达335万7200平方米的土拍，在竞争过程中也产生了许多悬念、事故、未知，这些可能会影响今后买家的决定。

例如，这次集中拍摄结束后，一些成交地块周边的楼盘销售项目发生了涨价现象。 很多买家也比较了这次成交的地块的楼价和周边的楼盘，作为今后购买的重要参考。

为此，《每日经济信息》记者近日来到成交地块所在板块现场调查采访，期待进一步了解此次北京千亿土拍对市场产生了什么影响。

8折豪宅首次登场:

100平方米的房子，比邻接的大楼少300万元以上

/ S2// S2 /

此次集中供应地占今年供应地总量的三分之一，无论是土地数量、复盖区域、限制条件、竞争程序、住宅企业数量，都打破了以往的土地拍摄记录。

一部分热门板块的成交战绩一出来，哪怕是相邻或不相邻，楼盘销售对象都会“偷乐”，在楼盘销售项目的品牌宣传线上全员加班发表新的海报和宣传语

亦庄橡湾项目已经赤裸裸地在自己的公众号上宣布“第一轮已完成涨价”，目前平均价格为每平方米4万2000元，早买早赚。 然后表示“所有的土地都将被拍摄，一定会涨价。” 去年10月开始的这个项目的平均价格为每平方米3万6000元，但现在对自己来说定位为“性价比之王的油炸面包”。

资料来源:亦庄橡树湾官微切割

橡树湾可能只是这个集中的土拍旁观者中的窃听者，但越来越多的当局者在海淀树村地块般的雾中感到不安。

5月10日下午5点30分左右，北京六里桥土地交易大厅内，包括多个地区老总在内的数百名开发商和计数手握媒体同行，今年北京最新的“神盘”项目海淀树村b-1南、北区画未来新房最高价格为11.2万元/平方。 因为现场竞争新闻政府的持有份额达到了20%的上限，等于眼睁睁地看着被打了

北京第一个集中供应地竞争现场

照片:每当记者王佳飞拍摄时

二手房价格下跌，楼盘更新，这种不可思议的现象以前在深圳楼市很常见，但在北京，真的很少见到。

例如，购买100平方米的房子，总额本来应该是1120万元，现在只需要896万元就可以购买了。 购买者节约了224万元。

去年7月商定转让的相邻海淀树村5号南区地块，是今年年初开放销售点的圆明日赞项目，预计售价为12万元+/平方米。 根据这个计算，两个项目每平方米差价达到3.04万元+，100平方米房屋差价为304万元+。

日前，《每日经济信息》记者现场采访时表示，圆明天赞项目堂堂豪宅标准的项目卖场，低调隐藏在上地硅谷亮城的办公楼群中。 如果不是久闻圆明天赞大名，是不可能把眼前小面子的底商和单价12万元+的豪宅联系起来的。

隐藏在上地硅谷亮城办公楼底部的日元明天将赞美大楼的销售处

照片:经过记者陈梦妤的拍摄

“全额还是贷款？ ’就像北京市场卖豪宅的吹嘘一样，日元明天，卖场的姐姐也照例问了记者这样的话。

距离柜台约1公里，海淀树村b-1南、北区区。 大部分人知道木村，还是因为20年前的《北京音乐与路》这部电影，还是因为2019年的《乐队的夏天》这个综艺节目？ 距离我国第一所现代音乐学校北京迷笛音乐学校最近的这个村子曾经是摇滚青年们的朝圣之地，破碎的平房和在各地建造的建筑物承载着这些志趣相投的人们的梦想。 当时中关村还是电子产品零部件的集散地，上地新闻产业园、互联网后厂村还没有成型。

树木村地块附近的树木村路标

照片:经过记者陈梦妤的拍摄

年8月18日，树村棚改正式启动，至2019年4月19日结束，《乐队的夏天》节目播出之际，树村也成为了房企的争夺地。

乐队离开的时候，没想到树村会一举翻身，诞生全国性创新的高端住宅产品——共享产权豪宅吧。

记者实际调查后发现，树村地块上还有既有围栏、围墙，甚至还有未拆除的砖墙，内部土地的一部分表面被绿色网覆盖。 虽然在棚子里更改了地块，但与补偿无关，暂时保存了现状。 地块与北奥运会相邻，周边建筑密度不高，附近有河流和公园，离圆明园、北京体育大学、清华大学不远。 最重要的是，树村地块北侧聚集着百度、小米、图书、华为等互联网科技公司的上地新闻产业基地/中关村软件园。

树木地块内部的部分地面被绿色网覆盖

照片:经过记者陈梦妤的拍摄

产业是成熟的产业，客户群是高质量的客户群。 前几天房价上涨期的奖金在区域内积累了更换住房客群的信心。 这也可能是日元明天迄今为止争夺所有顾客的潜力。

目前在树村地块周边销售的二手房，从第三方信息平台来看，平均价格多为10万~12万元/平方米。 其中，著名的上地西里和上地东里拥有高质量的学区，虽然建于1990年代，但价格仍为11万~12万元/平方米。

除了二手房价格下跌的天时地利外，再看看15公里外的同水平定位项目颐和金茂府，首次开业当天共卖出50亿元。 预计竞拍木村地块的开发者相当于锁定了接下来几年的流量。 所以，当初，树村地块甫一发出挂牌信息，就引起了北京几乎所有实力房企的关注和跟踪。 某媒体当时评论说:“也许是今年继承的先天条件最好的地块，但没有之一。”

树村地块附近的上地新闻产业园

照片:经过记者陈梦妤的拍摄

巷里说，日元明天一进入市场，富豪们就叫嚣着撤出刚买的金茂府，建立壹号院。 现在，他们还在为未来的树村地块项目而蠢蠢欲动。 由于树村2地块的数据实在是太兴奋了，不妨想象一下，他将和前段时间的深圳土豪们一样成为新的大富翁。

在新的事件中，最近的前车被年那波的“地王”出品的限制竞争室，稍有降价的大热项目被大肆传唱，捆绑销售等消息，但最后怎么样了，好的房源到底卖给了谁，安静

树村地块这一热潮始于10月。 北京市规划自然资源委员会公布了树村两个棚户区改造用地申请地，将于同年11月18日正式启用，并于12月8日正式转让。 12月10日宣布，发卡延期到2021年1月20日。

年12月31日，试行了“地价竞争、政府持有商品住宅的产权份额竞争、高标准商品住宅建设方案竞争”的挂牌方法，引发了共享产权豪宅的大讨论。

2021年1月11日，树村地块延期第二次成交至2021年2月9日； 1月26日，该地块暂停成交，具体交易恢复时间另行通知； 2月，“双重集中”重新实施，进一步推迟了树村地块的成交时间。

直到今年5月10日包括海开、中海、招商+城建、中铁、绿城、金茂、万科、融创、怼源等开发商竞相亮相，树村地块才首次曝光真相。 其中，参加竞赛的海开是圆明颂项目的开发者。

树村地块在卫星地图上的位置

大戏快结束了。 树村地块上描绘的是谁的名字已经不那么重要了。 因为今后几年市场的关注点只有一个产品。

类似树村地块的操作模式，此次北京集中供应地共有6个地块，广泛分布于海淀、朝阳、城市副中心等地区。 据《每日经济信息》记者统计，其中8.53万平方米的产权将由政府持有，这也是此次集中供应地的另一个趋势，房地产市场形态逐渐多样化。

根据规定，购买这种房源的购房人取得不动产权证未满五年的，不允许转让所购房屋的产权份额。 购房人取得不动产权证满5年的，购房人持有的房屋产权份额可以按市场价格转让，且政府持有的商品、房屋产权份额也可以一并转让。 政府只是将这类住宅首次上市时的售价乘以政府所持商品住宅产权的份额来取得购房款。

集中供给地下:

住宅企业取得土地的战略发生了变化，“抱团取暖”成为趋势

/ S2// S2 /

“此次29件宅基地整体成交平均溢价率为6.4%，处于相对低位。 ’中指研究院表示，仅从价格来看，此次集中供应地的溢价率不高。

资料来源:中指研究院监测整理

“从整体来看，这次的土拍已经很温和了。 ”

在北京第一个集体供应地竞争现场，一位头部房企相关负责人刘强告诉《每日经济信息》记者，“此次土拍总体合理，但由于地块本身设定的溢价率红线较低，看起来略高。”

与以往的分散供应地相比，今年在22个城市实施的“双重集中”供应地新规，无疑对住宅企业是新的挑战。 例如，在新规则下如何根据自己的优势布局城市？ 如何充分筹措资金应对各城市集中的土拍？ 对于各城市集中上市的几十个地块如何取舍？

“我们企业的土地保有战略其实是既定的，必须比较主要区域和主要城市的倾斜土地。 北京作为一线城市，是我们级房企必须重视的区域。 ”

在此次北京土拍中，另一位房企相关负责人杨帆在向记者谈到自己企业的土地拥有战略时表示:“我们对高增长一线城市的持续投资是既定的，相信很多房企也是如此。”

但是，在具体操作中，杨帆表示:“集中供应地向公司的变化还很大。 以前可能是区域化的单独作战，但集中供应地实施后，企业各地区各部门需要全力合作，整合内部所有资源应对各拍摄地。 ”。

“我们内部对风险有管制，也就是说，我们自己设定了财务杠杆上限，所以如果说哪个地区在业绩上更好，公司就会越来越多的资源向该地区倾斜。 ”

10件进入高标准竞价环节区划的投标现场

照片:每当记者王佳飞拍摄时

对于包括北京在内的许多城市首次集中土地拍摄中发生的房企联合土地取得现象，杨帆表示:“联合土地取得已经成为习惯性的操作方法，这次北京土地取得在我们内部成为了‘我和我的朋友们’。”

其他地区住宅企业的负责人李沐也表示了同样的看法。 “像我们这样水平的地区住宅企业和头部住宅企业竞争，压力很大。 因为一年只能得到三次土地。 夸张地说，如果不第一次夺走土地，下半年就有可能没有米煮饭。 所以，我们将与其他房企合作，以我们深耕地区的能力吸引合作伙伴，投资一些土地来增加可能性。 ”

从房企的角度来看，共同土地的利润当然不需要多说，既可以分担操作风险，又可以提高拿地的概率，还可以频繁地将自己公司的名字出现在公众的视野中。

“我们这次在北京得到了多个地块，但我们独立得到的地块只有一个，剩下的是共同体的土地。 我们只是出资人，没有操作光盘。 只能说我们的伙伴很给力。 ”

李沐说，集中供应地实际上延长了项目的操作流程。 拿地之前，共同体各方就份额、授权等有协议。 如果超过协议，几个当事人可能会继续谈判。 退出或者引进新的投资者是可能的。 北京的很多地块现在都有这种情况。

对于此次集中供应地仅共同拥有一个地块的中型住宅企业，明显有试水之感。 那位营销人员段彻对记者说:“要想和头部房企进行同样的比赛，我们既缺乏资金，也缺乏人才，所以只能收集宝藏，选择一些偏僻的、别人看不见的地块进行投资。 获得了操纵能力的情况也是一大考验。 这也是像我们这样的同类公司独特的生存能力。 当然不取区划也没关系。 ”

还有一家房企没有申请。 刘芳是百强住宅企业的相关负责人，他对记者说:“这次集中供应地我们没有申请。 因为竞争很激烈，所以以我们的体重没有必要参加。 国内有很多没有集中供应地的城市。 我们也布局了很久。 我们想更稳定一些。”

2021年北京首次住宅用地拍卖成交情况( 29件(

资料来源:中指研究院监测整理

从目前已完成第一批集中供应地分拨的10多个城市情况来看，许多城市成交地块溢价率较高的企业由于重复限价等相关政策，在房企利润空之间不断受到挤压。

“溢价率设定得这么低，售价上限就这么死。 北京这次的土拍清楚地体现了“住在家里也不会被炒鱿鱼”的基调。 ”刘强说:“毕竟房企赚钱，但利润微薄。 另外，北京市场有一定的象征意义，所以很多公司即使不怎么赚钱也要拼命拿地。 ”。

一千亿家房企营销负责人邓群告诉《每日经济信息》记者，与集中供应地相比，他的公司方法是，将所有集中供应地城市上市的地块分为a、b、c、d四类，a类一定会抢夺地块，因此对a类地块进行特别细致的分解。 并且，必须从资金保障和土地战略方面，致力于保护意志。 目标地块到手后，企业也提前完成了目标地块的相关规划和产品设计。 所以，拿到土地的五六个月后，就可以开始预售产品了。

邓群说，自己的公司这次没有在北京拿地。 因为北京市场不是他们布局的要点。 我的公司多年来深耕华东地区。 杭州市场利润率不高，但不得不拿地，是因为企业必须在杭州保持一定的市场特征。 不维持一定的规模，就不会有利于企业的长期快速发展。

对价格限制的担忧:

住宅企业的利润空间压缩，住宅的质量如何保证？

/ S2// S2 /

据统计，此次在北京集中成交的29个地块线上累计价格为212次，平均7次。 现场共有25个地块累计被拍下803次，平均每块被拍下32次。 从整体来看，29个地块中，22个达到地价上限，占比达76%。

资料来源:中指研究院监测整理

事实上，在这样激烈的竞争下，根据这次竞争规则，很多地块给公司带来的利润可以直接计算出来。

以丰台区长辛店镇张郭庄村a区ft00-0203-6145、ft00-0203- 6159地块为例，该地块最高价格为6.8万元/平方米，建筑管理规模不超过171120.713平方米。

除去公共租赁住房和要求配给的养老社区文化设施等，还剩下130823.131平方米，可以建设用于出售的商品房，价格最高，首次开业和优秀联合体共可回收约89亿元。

除了政府收回的8000元/平方米的公共租赁住房外，还可以提供2.6亿元的退款。 两者加在一起，扣除地价62亿元，也就是说，第一个共同体和优秀共同体在29.6亿元中寻求建安价格、银行利息、公司税等价格，然后成为公司利润。

丰台区长辛店镇张郭庄村地块报价及成交情况

资料来源:北京市规划和自然资源委员会官网

根据业内“地板面积价格占售价的2/3就持平”的说法，该地块4.5万元/平方米的地板面积价格与6.8万元/平方米的售价相比，可以说刚刚持平。 考虑到公共租赁住宅的情况，对开发商来说可以说是无从下手。

另一个真相是，即使是已经很低的土地出让金，其实也是拍卖价格已经上涨的结果。

离该地块稍远的地方有2019年12月成功转让的丰台长辛店镇辛庄村a-46地块。 当时，首次公开赛和保利联合体以26亿元的底价获得，楼价为31666元/平方米。 短短一年多时间，与之相近的地块楼价上升到4.5万/平方米，公租房建设尚未考虑。

从比较可以看出，该地区的土地价格确实上涨了，但另一方面房企的利润也进一步受到了限制。

公司当然是以盈利为目的的，面对这种情况，压缩价格似乎也成为了必然的选择。

像过去的竞争住宅一样，价格的限制使住宅企业的利润在空之间缩小，出现了质量问题。 《每日经济信息》此前报道，北京相继出现瀛海府、悦风华等项目，如建筑简化、配套缩小、材料劣质化等问题。

经过去年报道的泸海府项目

照片:每当记者王佳飞拍摄时

一位购买者对《每日经济信息》的记者这样说。 “我买房最重视的是企业品牌的声誉，我不想因为质量问题去街道维权。 ”

中原地产首席市场拆师张大伟在拆限竞争室质量问题时表示，公司无利可图，对限竞争室项目留下了不小的质量隐患。 在房价上涨的阶段，购房者越早买，赚钱的可能性就越高，即使有质量缺陷也不十分在意。 但是，现在不同了。 房价限制的钱没有上涨，反而下跌了。 这个时候，住宅一旦出现质量问题，就会引起购房人的反弹，小问题也会成为大矛盾。

为此，2019年北京市居委会特意为“着力处理当前我市住宅工程中群众反映的突出质量问题”，进一步“打击各种违法行为，全面提高住宅工程质量和建设质量，切实维护人民群众生命财产安全。”

质量问题也可能引起连锁反应。 楼盘先行项目因质量问题引发业主维权行为，随后因滞销进一步引发老业主不满，质量问题与降价的心理作用叠加，业主维权行为频发。

目前，北京集中供应的许多地块情况与竞房限制太相似了。

(应回答者要求，文中杨帆、李沐、段彻、刘芳、邓群均为化名)

记者之手记丨适应新的规则，可以笑到最后

“双重集中”的供给地新的落地实施，将使土地市场的风向发生突变。

头部房地产公司高喊“这是我们的时代”，但个人依然非常担心“利润在1%~2%”。 在各城市最初的集中舞台上，房企们依然为“万一延迟1秒洗牌，失去了一块土地”而胆战心惊。

毕竟，土地市场的游戏规则发生了变化，房企在22个重要城市一年只能拿到3次土地，对资金的要求进一步提高。 结果，各城市最初的土拍变得非常火爆。 数百名马甲参战，立即上牌数百次，高溢价率分区频繁出现……

但是，不能忽视的是，在集中供应地的新规则下，各城市的供应地规则也有差异，不同步骤的房企拿地战略也在发生变化。

以北京为例，在本批次的集中土拍中，由于各种溢价空之间的限定、土地价格上限规定、竞争政府共享自有等“规则”，进一步压缩了开发商的利益空之间。

在此背景下，以央企国有企业为背景的房企和头部房企在集中供应地战争中充分展现了财富大气粗的实力； 许多中型住宅企业组成共同体，“拥抱”土地； 小房企业也同样不放弃，等待着获得小区和远程地区规划的机会。

毕竟，只有有了“小麦粉”，才能做“面包”。 但是，只有熟悉新规则并能迅速适应的公司，才有可能笑到最后。

记者:王佳飞陈梦妤

:魏文艺

视频:祝裕

视觉:英俊的灵茜

排版:魏文艺马原