“土地增值税预征从严 楼市调控再加码”

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编者按:根据《通知要求》，各地将按照《土地增值税清算管理规程》的要求，进一步细化操作方法，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提高清算水平。 在有条件的地区，要发挥中介机构的作用，提高清算效率，严惩清算中作假的中介机构。

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在房地产税争论还在继续的时候，土地增值税调控的利器再次被祭出。 国税总局日前发出通知，要求各地税务机关调整现行土地增值税的临时征收率，研究临时征收率调整与房价上涨的相关机制。

通知指出，各级税务机关要全面加强土地增值税预征工作，结合预征率调整和房价上涨情况，使预征率接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率低、与房价快速上涨不一致的情况。 通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的关联机制。

要求各地调整现在的预测率。 除保障性住房外，东部地区省份的预征率必须低于2%，中部和东北地区省份必须低于1.5%，西部地区省份必须低于1%，各地要根据不同类型的房地产明确适当的预征率(地区划分由国务院 对没有预征或者预征的地区，应当按照税收法律法规切实开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、每人发挥调节作用。

从1994年开始，国税总局规定按照四级超率累进税率(最低30%，最高60% )征收土地增值税。 但是，在实际执行过程中，开发公司的价格核算存在很大的技术难题，由于没有严格的征收期限，土地增值税一直按照预征的方法征收，大部分地区按照预售商品房收入的0.5%—2%的比例征收。

通知指出，除了确定各地土地增值税的最低征税率外，还要求“克服各地困难的情绪，加强土地增值税清算工作”。

通知指出，各地要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，进一步细化操作方法，严格审核房地产开发项目收入和扣除项目，提高清算水平。 在有条件的地区，要发挥中介机构的作用，提高清算效率，严惩清算中作假的中介机构。

对达到清算条件的项目，应当在各地全面进行整理统计，制定切实可行的事业计划，提出清算进度的具体指标。 对未及时进行清算的纳税人，应当依法处罚； 审查中发现重大疑点的，应当及时移交税务检查部门进行检查； 对涉及土地增值税偷税漏税的重大查处案件，应当及时向社会公布破案情况。

另外，国税总局要求各级税务机关根据国务院有关文件精神，选择价格过高、涨幅过快的项目作为比较3-5个项目，作为要点清算审查的对象，在一点上推进地区清算工作。

并对土地增值税核定征收的有关问题给予确定。 通知指出，核定征收必须严格遵循税收法律法规规定的条件，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁通过清算提出“以核定为主、以核定为一体”、“征求高速铁道部”的办法。 擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算的首要办法，应当及时纠正。

确实需要核定征收的，必须严格遵循税收法律法规的要求，严格确定高明确的核定征收率。 通知指出，为规范核定工作，核定征收率不得低于5%，各省级税务机关应当结合当地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

国税总局一周后两次出台了土地增值税相关政策措施

下一页:评论——严格征收土地增值税清算迫使地产商早日降价

证券时报记者肖波

国税总局日前下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》，对各地土地增值税的预征、清算等工作提出了严格要求，要求各地在6月底前报告土地增值税清算工作计划。 对此，市场人士表示，土地增值税严格预征清算将促使开发商决心降价，实现资金回流，有利于地价和房价下跌。

这是国税总局一周以来第二次出台土地增值税相关政策措施。 5月26日，国税总局发布《关于土地增值税清算相关问题的通知》，进一步强调和细化了2007年发布的《关于房地产开发公司土地增值税清算管理相关问题的通知》。

在《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征收、核定征收等方面确定土地增值税政策。 其中，规定土地增值税预征最低限度，要求地方政府在6月底前报告清算事业计划，确定核定征收率基本不得低于5%等文案最受市场关注。

对此，市场相关人士指出，严格征收土地增值税有利于提前区域价格调整时间窗口，降低地价和房价。 安信证券房地产领域的分析师认为，有关土地的增值税政策应视为落实《国十条》的配套措施之一。 如果在全国范围内严格征收土地增值税，集中征收过去未缴纳的税款，可能会对公司当期利润和现金流量产生相当大的冲击。

据了解，目前各地对土地增值税采用预征办法，各地预征税率在0.5%—2%之间，清算实例极少。 大多数开发商没有严格提前提出土地增值税。 另一方面，国税总局在《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》中要求，除保障性住房外，东部地区省份的预征率必须低于2%，中部和东北地区省份必须低于1.5%，西部地区省份必须低于1%。

事实上，《国十条》出台后，一些地方相继出台的土地增值税预征政策均与上述最低标准相同或更高。 根据河南省地税局近日文件确定的规定，普通标准住宅土地增值税的预征率为1.5%； 普通标准住宅以外的住宅占3.5%； 除上述两种情况外，其他房地产项目为4.5%。 因此，一位拆迁师认为，土地增值税预征政策对房地产开发商的资金流影响较小，但增值税严格清算政策对开发商的冲击相当大。

华泰证券房地产领域拆船师张驰飞表示，2007年国税总局出台土地增值税清算征收政策后，由于种种原因，地方税务部门未能顺利落实，但今年以来的土地增值税政策表现出国税总局要求严格清算的决心。 “我们认为，严格征收土地增值税将对开发商的收益和现金流产生巨大的负面影响。 ”他说。

国泰房地产领域的孙建平拆船师也表示，土地增值税的严格清算将大大压缩开发商的净利润，并对开发商的现金流和资金链造成巨大的负面冲击。 据测算，毛利率为41%、50%、60%、70%的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例分别为5.2%、8.5%、13.1%、19.1%。 孙建平表示，土地增值税严格清算政策最不利于“低周转、低开开发、高毛利润”的开发商，“以时间换利润空之间”的开发战略的比较有效性与预期有很大差异，但“高周转、高开开发、低毛利润”的开发商却有很大差异。

虽然土地增值税新政有抑制房价的意图，但许多拆迁师认为土地增值税政策的实际影响程度取决于各地能否真正严格执行。 安信证券一位拆迁师表示，各地实施土地增值税清算一直不严格。 在监管态势严峻的时期，短期内部分热点领域有可能提高执行力。 但是，考虑到地方政府的意愿，以及严格遵循累进税率方法的难度，这些政策是否完全可行，以及持续时间有多长，值得注意。