“4万亿拉动120万亩诉求 土地市场渐回暖”

各位记者李丽由上海

《每日经济信息》和位于中国下属的库尔瑞(中国)研究中心发行，近日完成了《中国土地市场白皮书》，2008年回顾，2008年 《中国土地市场白皮书》指出，土地市场在寂寥中走向2009年。 2008年，由于许多城市未能如期完成土地供应规划，进入2009年后，4万亿元的投资项目将陆续启动。 白皮书认为，2009年土地供应总量有望整体扩大。 并且，由于2008年土地市场低迷，各地政府纷纷出手，通过抑制供给总量、改变支付方式、降低出让难度等多种措施，试图缓解开发商的资金压力，促进土地成交，从2008年底的土地市场业绩中取得了一定的效果。 / BR// HR// BR// HR /第一部分2008年回顾

整体: 30个城市的土地流失率13 % [// ]

克尔利中国研究中心监测的30个大中城市中，2008年有248块经营性土地流失，流失率达到13%，其中上半年经营性土地流失率8.6%。

2008年，北京、上海、深圳、沈阳等城市均采用降低底值、提高地块容积率和建筑面积等方法，直接、间接降低地块总额或单价，并 / BR// HR// BR// HR /供应:土地供应步伐相对稳定2008年全国土地供应量的 从土地宽度看，工业用地供应比重为51%； 其次是综合用地，供给比重为20%； 住宅、商业地块的供给比重分别达到15%和10%，但办公地块非常少，供给比重在1%左右。

根据克尔利中国研究中心的数据，2008年，全国30个主要城市的土地供应面积为2.4亿平方米，其中经营性用地供应面积为1.9亿平方米。 从全年供求走势来看，土地供应相对平稳，下半年比较集中，年末达到全年供应高峰。 从各城市的具体表现来看，约7成城市下半年土地供应面积达到年供应的50%以上。

从各典型城市的表现来看，2008年底出现了不同程度的供应释放量。 北京和上海2008年的供应量分别为980万平方米和1610万平方米，第四季度供应量均达到年供应总量的三成以上，为年度峰值。 广州、深圳、南京均在第四季度出现供应高峰，其中深圳和南京的整体供应量较低，为300万~400万平方米。

重庆和武汉三季度达到供给高峰，年供给总量400万平方米左右天津、杭州、成都等城市的供给节奏相对均衡，其中天津和成都的供给量分别为30万左右 / BR// HR// BR// HR /成交:根据整个土地市场低迷[/BR// HR// BR/]凯利中国研究中心的数据， 从全年走势看，大部分月份低迷，成交量1.2亿平方米上下，除1月外成交量持续低于供应量，11月GDP缺口达到全年最大，12月受年末供应量和政府救市影响，成交量大幅回升，达到年度峰值。

从典型的城市成交情况可以看出。 根据卡莉中国研究中心的数据，北京、上海、天津、成都的成交面积均超过1000万平方米，其中北京和上海一季度和四季度出现成交高峰，天津和成都各季度成交走势较为平稳。

交易价格: 74%的土地底值成交

2008年初，许多 2008年全国经营用地中，74%的土地底价成交，15.7%的土地溢价率在10%以下，只有4.3%的土地溢价率超过50%，其中90%以上的土地是上半年成交的0.5%的土地低于底价成交，80

从各城市经营用地溢价率的情况来看，许多城市的土地都是以底值或小幅度溢价成交的。 在深圳、天津、南京、杭州等城市，底值或接近底值成交的比重均达到90%以上。

但在2008年全年，上半年仍有土地高溢价发生。 卡莉中国研究中心表示，随着市场进一步下调，下半年土地市场越来越冷清，很难找到高溢价土地的踪迹。 / BR// HR// BR// HR/2008年土地市场关键词[/BR/]/HR// BR//流标]典型的一线城市流标之二

根据克尔利中国研究中心2008年监测的30个大中城市的数据，这些城市的经营性土地没有248张流标或成交，流标率达到13% 其中，上半年经营性土地流失率为8.6%，但下半年流失率上升至17.4%，径流现象明显加剧。 另外，退地热潮也在全国蔓延。

从典型城市土地流失情况来看，北京、上海、广州的流失率均达到20%以上，下半年土地流失情况较上半年明显恶化，深圳下半年经营性土地流失率下降。

]【退地】退地骚动频发，据

凯尔利中国研究中心的拆迁，2007年 年初融信掀起2008年土地归还热潮，融信地产损失7000万元土地保证金，归还福州白马路地块后，许多中小企业纷纷损失巨款，归还土地为负。

凯尔利中国研究中心在《中国土地白皮书》中指出，有些公司比“割肉”之痛的退保公司更优雅地背锅。 例如，苏宁在南京东路163地块的退地事件中可以说完好无损。 该地块下有上海轨道交通10号线南京东路站站点，其建设时间将影响土地交付。 苏宁借机与政府协商，立即解除合同，可以全额返还44亿元土地出让金，避免了不小的违约损失。

另外，对于2007年被“抢断”的高价地王，采取“先退后进”的战略，最终成为最大赢家的公司，在这样的案例中， 2008年6月，志成率先损失3000万元保证金，2007年9月返还高价竞拍11.04亿元的普陀长风生态商务区4c东南区画。 2008年10月，再以7亿6400万元认购该地块，一进一退期间，节约资金近三分之一，成为近期退地事件的大赢家。 / BR// HR// BR// HR /【2008年地王】20亿~30亿地王登上半壁江山[/BR// HR/] [/BR// HR/] [/HR////// H/] 2008年“地王”总额地域主要集中在20亿~50亿元，其中20亿~30亿元的“地王”占了一半江山，仅有一个地块的成交总额达到50亿元以上。

但是，2007年“地王”的总额普遍较高，6成地块的总额超过50亿元，排名第一的长沙开福区新河三角洲“地王”，成交总额更是高达99.

根据克尔利中国研究中心的解体，受宏观调控的影响，全国楼市从2007年底进入调整期，2008年全国房地产市场成交大幅下跌，开发商资金 在这种情况下，土地价格的下降和竞争程度的下降，让一些公司看到了低价拿地、借机扩大的机会，出现了相对突出的地块，成为今年土地市场的亮点，但与2007年相比，2008年地王的成色明显不足，

随着市场的展望，土地市场越来越低迷，开发商的资金链又经受了严峻的考验，昔日地王的风光不复存在。 在广州市房地产业协会举办的市场形势拆解会上，广州有5个高价地块至今未支付土地出让金。 / BR// HR// BR// HR /第二部分2009年展望[/BR// HR/] [/BR/] [/HR/]供应量:商业用地比重或上升[/BR/] / br// h// br// h /出现了总量增长的趋势[/br// h/]

各城市目前公布的2009年住宅建设计划、h/] 凯利中国研究中心预测，2009年土地供应总量总体呈上升趋势，但个别城市由于自身城市快速发展战术的需要，不排除适当减少本年度住宅用地供应总量的可能性。

据国土资源部估算，国家新增的4万亿美元投资中，大部分需要3.2万亿美元新增建设用地。 按照每亿元投资需要44亩土地的标准推算，近两年扩大内需需要的土地为120万亩。 这是因为，在经历了2008年普遍出现的“未完成计划”之后，预计2009年土地的实际供应总量将因4万亿美元的投资项目而增加。 / BR// HR// BR// HR /供给向政策性住宅倾斜2008年国家多次保证住宅建设

根据克尔利中国研究中心的拆除，保障性住房出现在2009年的土地供应计划中，将提高政策性住房用地的供应比重，增加廉租住房的房源，保证应对低收入家庭的住房难问题 因为加大政策性住宅用地的供给比重是2009年各城市土地供给的普遍特征。 / br///h///br// h /加大商业用地比重，或加大

]当前土地市场成交比较低迷的情况下 在目前的市场情况下，与住宅用地相比，商业用地的性价比相对较高，有资金实力的开发商可以利用这个来低价吸收。

事实上，从2008年下半年开始，经营用地供需方面已经呈现向商业用地转移的趋势，2009年商业用地成为供需热点。

但是，目前的商业市场存在着巨大的危机。 卡莉中国研究中心的解体认为这是由两个原因造成的，一方面是整体经济调整，外资投资退出市场，另一方面国内制造业、中小企业受金融危机影响，纷纷退出或倒闭，商业设施租金纷纷下跌，

交易量:政府的市场救济效果显现出来

2008年底，各地政府将土地 这些措施主要从减轻开发商资金压力、降低土地开发难度、增加地块利润空之间等入手，以提高土地吸引力。 从年末土地市场成交情况来看，取得了一定的成效，2008年12月土地成交总量接近年初市场降温前的成交水平。

进入2009年，在经济环境尚未好转的情况下，开发商有可能对土地市场继续保持展望，为了促进土地成交，各地政府采取了越来越多的对策 因为该土地市场的整体成交量有望进一步改善。

克尔利中国研究中心对全国39个大中城市房地产公司进行的调查显示，有意愿在一线城市拿地的受访者比例高于有意愿在二、三线城市拿地的受访者比例。 同样，在市场低迷的情况下，一线城市是全国经济中心，因此诉求也很旺盛，很多公司看好一线城市，认为公司2009年在一线城市有投资机会。

总体来看，公司倾向于在近郊、中心城区获得土地，近郊土地交通便利，未来前景良好，成为公司关注的地区，中心城市土地不足的原因是，

根据克尔利中国研究中心对全国39个大中城市房地产公司进行的调查，52.4%的受访者对近郊土地感兴趣。 关于二三线城市，54.3%的公司更愿意由政府支持，在有计划确定的近郊拿地的一线城市，受访者不仅对近郊的土地感兴趣，还对中心城市的土地表现出浓厚的兴趣。 / BR// HR// BR/2009年全国土地市场区域诉求预测[/BR/] [/HR/] [/BR// HR/]地价或2006年水平[/BR/] 采用提高地块容积率和建筑面积等方法，直接、间接降低地块总额或单价，部分地块开盘价降幅达30%以上，部分地块恢复到2006年价格水平，较有效地促进了地块顺利成交。

基于2008年土地价格合理性，根据2009年国家土地供应规划，将增加普通住房、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房用地的供应

凯尔利还指出，从2009年的现实情况看，最近上海、福州、天津等城市出现了低价的推送地。 以上海23号公告为例，青浦徐洕镇3号地块的拍摄地面价格仅为该地区一年多前地块成交价格的一半左右。 闸北区327街坊市北5号地块规划为商业、办公室、酒店，地块开盘价4625元/平方米，比2007年9月成交的327街坊30丘地块下跌3成。 松江新城辰花路15号b地块，2692元/平方米的起步价，相当于目前出售楼盘价格的三成左右。

福州白马路地块的降价也相当突出。 福州国土局第五次转让白马南路东侧地块，此次初期板坯价格为首次转让价格的37.70%，地块价格下降三分之二。

克尔利认为，在土地市场尚未全面回暖的情况下，政府为了保证土地的顺利成交，积极修改了地块价格。 此次降价后，福州国土局公布的信息显示，不少开发商提交了申请。 只要价格回到合理合理的位置，就会发现开发商拿地的热情依然存在。

克尔利进一步表示，政府将从追逐土地高额收益转向寻求市场稳定，随着土地供给力的持续增大，为了提高成交率，2009年政府决定对土地定价，

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