“这个13万亿大市场要爆发了？已有116家房企抢先布局！”

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近日，上海八旬独居老人向水果店老板赠送300万元房产被列入热榜，老人被法院认定为无民事行为能力人。 这件事之所以成为热门话题，是因为很多人都在想——自己老了会怎么样这个问题。

根据本月中旬公布的第七次全国人口普查(以下简称“七普”)数据，我国60岁以上人口为2.64亿，占18.70%。 其中65岁以上人口1.9亿，占13.50%。

显然，我国的老龄化已经进入“高速公路”。 在积极应对老龄化的现实紧迫性空面前被强调，党的十九届中央委员会第五次全体会议顺势上升到了国家战术的高度。 这也意味着更好的营养结构、医院、医疗等与老龄健康行业密切相关的产业、服务、基础设施面临着前所未有的压力和挑战。

事实上，近年来，包括房地产公司、养老服务机构、保险机构和其他投资机构在内已经积极布局了养老产业，相关文案包括养老住房开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目融资等多个方面。

七普数据显示，我国流动人口持续上升，人口进一步集聚在经济发达地区、城市群。 这也给当地住房市场带来了巨大的诉求，也给房企未来的布局和做法带来了启示。

图片来源:视觉中国

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事实上，现在很多城市的养老院价格很高。

以《每日经济信息》记者所在的城市上海为例。 记者身边有两个80多岁的老人。 因为不能照顾孩子，老人为了进入当地的公立养老院而费尽心思。

不仅在户籍资格等条件上满足当地的严格要求，健康也不能太差。 不这样做的话，可能无法评价失能水平。 满足各种条件后，必须排队，“经常要等几个月到一年”。

以上海杨浦区延吉街为例，这里有近10万居民，其中30%是60岁以上的老年人，大部分老年人都在等待养老院的床位。

那么，这些公立养老院的价格怎么样？ 记者了解到，在服务尚可的情况下，一张床的价格将全部在2500~5000元/月之间。 这个价格，只有有稳定养老金的老人才能承受。

这个价格在市场上已经不贵了。

因为相比之下，私立养老院的价格可能会翻几倍。 以上海为例，记者走访多家高级养老院时发现，一张床每月价格约在7千元以上，加上其他服务费用，老人一个月需要消费约1.8万元。

资料来源:公开资料、智研咨询整理

人口向经济发达的地区和城市群进一步聚集，意味着小城市生活的人口越来越少，房价也无法支撑。 它还暗示了大城市的老年人可能会选择在小城市生活，从而降低养老价格。

“老年人未来需要的不仅是满足基本的衣食住等基本保障，还有越来越多的差异化诉求，其本身就存在于大产业的快速发展空之间。 ”

58安居客房地产研究院分院院长张波向记者分析说，未来老年群体将出现一点新的优势。 例如，越来越多的人对网络有了更多的了解，越来越多的老年人拥有高学历，越来越多的老年人拥有以房子为代表的大额家庭资产。 这些新的优点可能会使养老形式更加丰富。 在大城市以外的一些城市，只要基本建设齐全，就能实现物联网系统，养老并不一定依靠大城市。

以上海为例，吸引老年人到城市郊区和周边中小城市(嘉兴、苏州等)“异地养老”等，在这方面已经有了一点点的探索。

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“公务无法进行，民业无法居住”，是导致现在养老门槛高的重要原因。

然而，随着老龄化人口问题日益突出，国家对养老房地产的利好不断。 十四)计划和2035年愿景目标纲要，推进养老事业和养老产业协同发展，构建居家社区机构和谐、医养康养相结合的养老服务体系制度，为亿万老年人的“老有养”描绘了新的蓝图。

照片来源:照片网

根据中国社科院去年发布的《中国养老产业快速发展白皮书》，预计到2030年中国养老产业规模将达到13万亿元。 可以看出，随着老龄化的发展，养老地产迎来了新的机遇。

住宅企业也已经嗅到了商机。 早，上海万科就建立了与上海房地产集团、上海中医药大学共同组建的申养企业，目的是进一步扩大康养服务机会。 目前，万科仅上海就配置了30多个养老机构，床位超过1100张，遍布上海主要中心城区。

资料来源:公开资料、智研咨询整理

据克比瑞统计，截至目前，百强房企中参与康养产业投资的已有68家，除百强房企外，还有48家主要房企也涉及康养产业行业。

张波告诉《每日经济信息》记者，整体通过养老概念入局是大部分房企的选择，万科、恒大、保利、华润、招商、远洋、富力的健康布局都涉及这方面，相关项目也陆续开始运营。

“目前，房企以盈利为目的，项目大部分定位在利润丰厚的中高端市场。 未来随着政策成熟，价值越来越大，其他维度的市场也许也能得到补充。 ”。 张波说。

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七普数据显示出了另一个特点。 中国的流动人口持续上升，人口正在向经济发达地区、城市群进一步凝聚。 特别是对年轻人来说，大城市越来越有吸引力。 例如深圳、广州、杭州、长沙4个城市，近4年的年净流入人口都超过了20万人。

人口增长带来的自然是住宅的诉求。 以上海为例，去年放宽定居制度后，常住人口快速增长，住房诉求持续上升。

张华是用高科技人才引进方法来到上海的新市民，他和恋人在年取得上海户口后，马不停蹄地看家。

张华夫妇的收入加起来接近80万元，足以支撑总额在700万元左右的新房。 那时，上海新房政策还没有收紧，他们顺利摇号，但没有料到信用卡逾期导致辞职的征信问题，信用卡前审查不合格。

新建公寓计划落在空后，张华夫妇不得已选择了二手房，最终在离企业不远的小区买了80平方米的房子。 总额为480万元。

张波告诉《每日经济信息》记者，从数据来看，未来10年将有1亿以上的农村户籍人口转为非农，预示着未来许多居住诉求将在城市产生。

另外，值得观察的是，目前我国平均家庭人口只有2.62人，但人口迁移加剧了年轻人和老年人的分居现象，尤其是大量三四线以下城市空的巢穴现象明显。 其次，在新定居的人们中，两家人在增加。

这就对许多家庭对住宅面积和户型功能提出了更高的要求。 双人房间本身可以满足三口之家的生活，但现实情况是，即使已婚已育有一子，也需要外地人父母照顾孩子，双人房间显然不够。

因此，目前许多一二线城市已经出现了“小面积三房”，未来的趋势是户型将更加紧凑。 这些在上海市场表现得尤为明显，例如市中心的许多新盘推出了90平方米的终极小三房。

资料来源:贝壳研究院(截至5月13日的12城集中土摄) )。

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诉求是支撑地区房地产快速发展的重要因素，首要看人口和土地两个方面。 七普数据显示出的人口结构，也给住宅企业未来的城市布局和打法带来了许多启示。 例如进军养老地产、热城市深耕等。

七普数据显示，中国老龄化率较高的地区包括京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区、华中地区，这也是中国经济快速发展的高位地区。 深耕这些地区，符合目前大部分房企的全国性布局战略。

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图片来源:视觉中国(与图片文字无关) ) ) ) )。

另外，深耕也意味着这些核心城市辐射的周边地区也不能错过。 由此可见，在4月中旬开始的今年第一次集中供应地竞争中，中心热点城市，无论是成熟板块还是郊区板块，都受到房企们的激烈争夺。

例如，在无锡、杭州的集中拍摄中，头部房企由于资金和运营的特点，经常在这两个城市的成熟板块拿到土地，而中小房企则在郊区抢占地盘，或者通过集团参与的方式分“一碗汤”。

张波认为，目前，在我国核心大城市及其周边(都市圈范围内)，人口增长的极限还没有到来。 “如果未来户籍制度进一步完善，基础设施建设和公共服务的提供进一步优化，这些城市生活的人口增长趋势将依然存在。 ”

“住房企业一方面可以选择核心城市，另一方面可以选择城市群的快速发展； 另一方面，实际上也可以大幅快速发展租赁，处理新市民的居住问题。 ”张波表示，相应地，购房者可以根据开发商的配置投资运营商，转移到核心城市群、产业聚集区。

记者|吴若凡|程鹏魏文艺肖勇杜恒峰

校正|何小桃

封面图片来源:视觉中国(与图片文字无关) )。

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