“重磅全民理财新品种来了！一文看懂公募REITs，到底买不买，如何买？”

高速公路、产业园、物流园、污水解决厂，你认为这些与民生密切相关的基础设施有一天能间接拥有吗？

下周初，这个机会来了！

作为全民理财标杆的公募基金，将于下周初公募reits上市。 这是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金、qdii基金之后，公募基金的第六大投资新品种。

与以往全部公募基金最大的不同在于，公募reits的投入是各种基础设施，其收益来源是这些基础设施产生的租金等收益。 购买公募reits意味着间接成为了这些基础设施的房东。

只是，即使成为这些基础设施的大家，也并不确实赚钱。 正如房屋也有空房期一样，如果这些基础设施也有可能因各种经营突发因素而导致租金等收益起伏不定，自然会影响房东的收益。

所以，关于这个预定发售的新品种，我们要去真金白银买吗？ 适合自己吗？ 还是要做一些分解评估。 《每日经济信息》记者就此专门研究前9个产品的各要素，采访众多专家进行解答，希望能最直观地了解。

公开募集reits :全民可以投票的新品种

自去年4月监管层宣布将开始对reits进行试点公开募集的消息公布后，这个品种在当时火了起来。 之后的进度也非常快，在基金企业积极准备的情况下，首批产品将通过层层考核和定价，于下周一( 5月31日开始)正式面向广大投资者上市。

对普通投资者来说，最核心的不仅仅是三个问题。 什么是公开招募reits？ 可以帮我买吗？ 怎么买？ 今天让我们来回答这三个问题。

首先，什么是公开募集reits？ 从其定义、结构特征、公募基金比较三个方面进行说明。

reits正式为real estate investment trusts，翻译为不动产投资信托基金。 房地产众所周知，办公楼、高速公路、产业园区等都是房地产。 reits是通过向投资者发行收益证明，在投资这些房地产后，向投资者分配收益的投资基金。 它发售份额，封闭运营，在二级市场进行交易。

正如基金分为私募基金和私募基金一样，reits也有私募基金的积分。 此次发售的公开募集reits是中小投资者、谁都可以投资的reits品种，不用1亿美元就可以参加大厦和高速公路这样的大项目。

由此可见，reits投放的不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，同时也是经过特殊解决(即资产证券化、abs )的不动产。 因为，从产品结构上看，reits直接在房地产市场购买大楼，不是拥有这座大楼的主权，而是购买了这座大楼发行的abs产品，abs产品100%拥有这座大楼，reits也拥有这座大楼。

目前，据各基金企业产品证明，reits成立后，基金资产的80%以上将投资于abs，获得基础设施项目的完全所有权。 因此，reits的收益肯定越是从这些物业管理运营获得的收入，例如租金、费用等也获得的稳定、赚钱的物业项目，越能带来更好的收益。

来源:记者根据相关资料进行整理

深入来说，reits其实对宏观经济有很大的意义，可以帮助公司迅速收回资金，充分利用资产，提供新的融资手段。 东吴基金向《每日经济信息》记者表示，以往流传的融资模式以信用、债券为主，公司为了能加快发展，努力提高资产周转效率，但公募reits将债务融资变为权益融资，管理者和运营机构通过长期运营的构想提高资产收益，

因为这和其他公募基金的品种相比，公募reits可以说完全不同。 与大多数公募产品每天发布净利润不同，reits每半年只发布一次净利润，交易价格完全以二级市值为基础。 特别是reits在二级市场进行交易。 这和新股上市前一样，因为有询价和预约的一环。 为什么这么说呢，因为这个发行面额也不是大家买基金熟知的1元，而是价格是多少，发行价格是多少。

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作为深创投房地产基金管理(深圳)有限企业首席执行官孔令艺，本质上公开募集reits是资产初级ipo，但投资者不仅通过未来持有reits基金的份额间接实现持股资产，基金上市后也有交易报价，与股权投资不同，

可见，公募reits的出现，不仅为相关基础设施资产的借贷上市创造了条件，在投资属性上也具备了鲜明的权益色彩。

博时基金基础设施投资部基金经理胡海滨对记者说，过去的reits都是债券型的，是有期限的。 基金企业必须在规定的日期将收益兑现，就像债券一样，有成为权益资产的，但大多附有严格的回购条文。

在他看来，如果遇到原始权益者需要兜兜风，同样的产品实际上是以明股实债为方法，不能说是真正的权益型产品。 的目前首批reits投资者获得的是基础资产的权益份额，未来收益全部归投资者所有，相应的风险也由投资者承担。

风险收益特征:高于债券基金，低于股票基金

要处理第二个是否可以购买的问题，当然需要看这个产品的风险收益水平如何，是否符合自己的投资期望和资产配置需求。

据估算，公募reits日常价格波动风险总体低于股票型基金，可能高于债券型基金和货币市场基金。 其投资目标本质上是房地产，房地产的运营能力和盈利水平受到考验，实际上是不同于股市和债市的市场。 因为，如果你真的想分散投资，隔离股市、债市的风险，公募reits也许能够满足一定的诉求。 但是，如果你只是想追求投资回报高的收益，公募reits不一定适合你。

公募reits的盈利水平到底如何？ 由于其收益主要来源于条款规定的强制分红，目前各基金企业对比基础资产的成长性进行了分红率预测，沪杭甬杭徽章reits2021年、2022年的分红率预计分别达到12%、10.5%，达到首次最高 最低的是4.1%和4.16%。

对投资者来说，选择公募reits需要综合考虑基础项目、管理者、预测分红率等多方面的因素，理论上认为分红越高越好，另外产业园区项目附加值率高，其次是仓储物流、高速公路项目，污染对策

在业内人士看来，这比将红利与资本增值的预期重叠起来，或者投资银行股来赚取股东比例更有效。 相比以往来自reits这样的保险机构的投资，此次reits投资者银行的资产管理和证券公司更为积极。

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目前，前9个产品已竞标5个行业，包括产业园、收钱公路、污染治理、仓储物流及市政建设，其中产业园和收钱公路项目较多，各有3例。 胡海滨表示，项目筛选最依赖于公司是否有稳定的现金流，与增长的可能性相比，有形的收益更值得投资。

胡主席在试验阶段解释说，公开募集reits的基础资产有比较确定的准入范围。 即三个焦点:聚焦于要点区域，聚焦于要点区域，聚焦于高质量的项目。 这并不是所有公司都可以通过reits进行资产重组和收购，只有在基础设施领域内，满足权利明确、运营稳健、现金流稳定可预测等门槛的基础资产所有者才能进行reits

另外，胡海滨还告诉记者，如果基础资产质量好，未来无论是大型国企还是中小微公司都有发行reits的条件，从发行价格的角度来说，中小微公司如果基础资产质量高，也可以得到市场的认同。

孔令艺也有相似的看法。 她在采访中说，将来reits基金有合并或资产收购计划时，可以通过公开募集进行再融资。 reits基金可以根据目前的规模，重新募集资金购买符合规定的资产。 因为这个reits基金的规模可以持续增长。 已公开募集，reits基金投资的基础资产规模也相应扩大。 她告诉记者，公司可以通过利用reits这个资本平台扩大理财规模，发挥积极的管理特点。

可见公募基金在1万亿元的reits市场上正在尝试投研和项目深度。 但是，必须指出，公募reits项目涉及许多机构，包括公募基金企业、基金子公司、证券公司、审计机构、律师事务所、判断机构、托管银行在内，如何形成机构间的有机互动是投资落地的关键

胡海滨表示，除公募基金外，其他5类专业机构在以前流传的ipo、债券发行方面有着丰富的经验，公募reits是一种新型金融产品，但基金企业与证券公司、银行多年合作，项目团队成员也在其他项目上有着合作的历史 传达了这是因为信息表达合作有特点。

但是，基于公募reits认购交易的优势，投资者担心公募reits上市后或面临折价风险，从而影响资金的快速发展。

基金经理相应地表示，即使发生新股破发的情况，项目的基础价值也不会下跌，必须结合基本面、市场等多种条件进行综合评价。 此外，reits有市场交易机制，起到一定的缓冲器作用，防止二次价格偏离资产价值也是reits交易机制的一个要点。

最初的发行价格为13.38元

5月26日，首批公募reits项目相继发布共享上市公告，在完成询价后，最终明确了认购价和上市日期。 中航首钢生物质reit上市价格为13.38元/份，投资者可以在5月31日根据发行价格参加认购，各基金经理也将正式召开他们的管理第一秀。

没错，所有reits的基金经理从来没有公募基金的管理记录，这是reits基金产品的特殊性决定的。 迄今为止，各基金企业极少介入封闭式基金，大部分都是在reits试点通知发出后陆续安排的。 因此，相关基金经理与我们以前所传达的意义上理解的权益和固收产品的基金经理的投资理念和实务文案有所不同。

一般来说，公募reits要求至少三位基金经理。 胡海滨告诉记者，常规配置是投资经理的主管，第一是负责运营的两个基金经理。 他作为基金管理人，表示专业的自主管理小组将继续跟进资产运营的情况，也有派驻工厂的同事，负责基础资产的管理，并委托专业的资产运营方协助运营管理。 但是，基金企业作为积极的管理者，也给予运营管理者很高的kpi指标，然后还有相应的考核工作，以保证基础资产的顺利运营。

来源:记者根据相关资料进行整理

另外，从风险方面来看，也与过去的公募产品不太一样，公募reits的风险来源于基础设施本身的属性，而不是一般大家熟知的股价上涨，还包括其运营和管理的水平。

一位基金业内人士指出，由于房地产领域的快速发展与宏观经济形势密切相关，reits也可能因宏观经济的不确定性而受到影响。 由于经济衰退、房地产市场波动等因素，可能会导致租金收入拖欠、房地产资产正常运营、资产评估下跌等后果，从而影响reits投资者的投资收益。

在会场外也可以购买，仔细浏览预约请求

了解了这9只reits基金的产品特征之后，就是等待销售了。 因此，让我们解决第三个问题。 公募reits该怎么买？

让我们先看看发售方法。 公开募集reits将在线和在线发售。 网上投资者要求是专业的机构投资者，但实际上类似于网上创造新事物。 因为这部分都有专业的机构投资者参加，所以不做说明。

对我们中小投资者来说，购买公募reits有场内和场外两种路径。 场内是通过交易股票的证券账户购买的，所以要让证券公司先开户。 由于这9只reits基金分别在上海证券交易所和母交所上市，因此这需要2个交易所的账户，通常在证券公司开户时开设和开立。

开设证券账户后，需要开设基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书。 它通常位于证券公司APP的权限开设栏。

权限开通后，一些证券公司将在交易所基金赎回界面提出认购申请。 如果找不到入口，也可以直接用搜索代码预约。 记者以两家证券公司的接口为例，如下所示。 (用搜索代码弹出的现在显示为交易接口，到了星期一就跳转到预约接口)。

异地购买的话，其实和我们平时在各个平台购买基金一样，无论是第三方信息平台还是银行，只要是在平台上销售的，都可以直接购买。

顺便说一下，因为这些基金是封闭式基金，在场外拍卖中购买时，如果想卖出，则无法直接赎回，只能在场内买卖，转换时可能会被打折扣。

在会场进行预约时，需要注意一些产品以共享的形式申请。 例如，有要求预约份额为1000份或其整数倍的，也有从100元或1000元开始投票的，整体情况各不相同。 另外，如果当时爆炸性购买的话，也有按比例销售的情况。

从这个角度来看，大家不一定要在上市时买入，只有证券账户才能买卖交易，直到基金在二级市场上市交易。 没有转换的烦恼。

来源:记者根据相关资料进行整理

在费率方面，这9种产品的预订费率也不太相同，大多是分阶段征收，差异如下。

来源:记者根据相关资料进行整理

另外，与以前的基金最初发行1元起购买不同，9只reits基金各自的价格不同，因此一部分为2.31元，一部分为13.38元，为此需要准备的最低资金也不同。 以广州广河为例，每笔基金的份额为13.02元，如果在场内购买，至少要1000起，所以这个至少要准备13020元，所以在场外购买的话只需要1000元。

适用于资产配置、中低风险偏好投资者

正如我们一开始所说，公开募集reits的购买门槛不高，交易看起来也很容易，但并不适合所有投资者。

首先，对于风险偏好高，例如期望平均年化收益率在15 %~20 %以上的投资者，这种产品无法满足诉求。 其次，这类产品同样不适用于喜欢短期交易的投资者。 从整体来看，公募reits是长期化投资的产品，这其实从其收益属性也可以看出，其收益源本身并不是短期行为。

当然，这类产品刚起步，由于还不成熟等原因，可能会出现一点交易机会。 例如，可能会出现小幅折价的情况，但这种交易机会终究不是投资这类产品的常态。

谁最适合拥有公募reits呢？ 应该说，这类产品与股票、债券等其他资产的关联性较低，因此整体上风险偏好较低，偏向于可以长时间持有，或者可以认为是自己组合和资产配置的一部分的投资者。

盈余美国基金研究院研究员周禹农表示，公募reits适合有一定大规模资产配置理念的投资者。 国内目前流行的大规模资产配置主要是通过股票债务配置来抑制波动，其他大规模资产甚至黄金(石油qdii存在额度清偿问题，期货过于专业，而且黄金无栖更适合短期通胀治理) )。 结果表明，实际套期保值有很多可优化的空间，低风险债券+高风险股票常见最优解一般为固收+战略，如果有一类与股票债务无显著相关性的大类资产，则可以更好地分散组合风险。

周禹农告诉记者，公募reits也适用于以往持有银行理财信托计划、债务基础、银行等高分红股的中低风险偏好投资者。 目前，国内风险偏好低的投资者投资的金融产品基础资产通常有债券、银行或钢铁等高分红股。 债券问题是信用问题持续发生时丧失可兑换性，目前银行理财已经被网络化转换，信托计划也发生了暴雷谣言。 银行、钢铁的红利比较稳定，但估值低、上行弹性小，但股票波动性也不小。

据基煜研究小组称，根据美国reits的历史经验，1988年6月的年化总收益率为9.7%，与债券和股票的关联性较低，能够很好地分散组合风险。 结合reits流动性相对较差的优势，对于投资机构来说，适合投资周期长、要求有一定现金流、可以投资资本类资产的机构，如养老金、养老金、保险等长期配置的金融机构。 对个人投资者来说，公募reits的投资价值大大低于以往的基础设施类投资资产(如信托、abs等)，同时拥有稳定的股利机制是首要的，投资周期时间长，期望稳定的现金流。

记者:任飞黄小聪

:叶峰

视觉:邹利

排版:叶峰马原