“人口416万，这座三线城市房价连续下跌！土地价钱却在走高，还出现了“地王””

“安庆的房价不高。 隔壁合肥和芜湖怎么走？ 安庆的房价迟早会上涨！ ”安庆市连锁店的职业顾问金莉莉告诉《每日经济信息》记者。

最近，根据国家统计局公布的70个城市房价数据，4月份新建房价环比上涨的城市有62个，二手房房价环比上涨的城市有56个。 安庆新建住宅和二手房价格4月环比下跌。

事实上，《每日经济信息》记者调查显示，近一年安庆新房价格除去年9月-2021年1月环比上涨外，其余月份为负增长近一年，安庆新建房价与去年同期相比为负增长。

作为安徽西南地区的中心城市，安庆被称为“黄梅戏乡”、“千年古城”，是典型的三线城市。 安庆的房价在经历了年前后的上涨热潮之后，随着棚改退潮，开始向年逐渐回升。

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房价持续下降，对购买住房的诉求感到不安

国家统计局数据显示，4月安庆新房价格比去年同期下跌0.3%，比去年同期下跌1.2%。 更能反映市场走势的二手房价格也同样下跌——环比下跌0.2%，同比下跌2.6%。

《每日经济信息》记者注意到，安庆房价下跌趋势一年多前就已出现，即使疫情得到较为有效的控制后，也未能使房价较去年同期有正增长。 年5月，安庆市新建住房价格比去年同期连续5个月逐月扩大，从去年10月开始跌幅减缓，但负增长情况没有变化。

二手房比新房还下跌。 据记者粗略统计，安庆二手房价格月平均比去年同期达到2%。 今年春节过后，这种趋势还有扩大的迹象。 另外，新建住宅和二手房的价格指数与全年房价相比，逐月下降。

记者咨询的挂牌单价为11000元，对于位于迎江区的下一间新毛坯房，金莉莉做了这样的介绍。 “这些房子马上就要满2了。 房东的挂牌在1万美元以上，但实际上并不是不能说。 你们只能看到网上的成本，其实交易价格你们不知道。 这附近几乎都是这个平均价格，房东买回来价格也不低哦。 7000-8000元。 ”。

“安庆是一个比较典型的低能级城市。 因为——年安庆市场表现较好，另一方面，当时全国推进了棚户区改造，拆迁量比较大，释放出了较多的资金，提高了购房的诉求。 另一方面，当时的房企全国化布局迅速，一点点企业品牌的房企下沉到安庆这样类型的地级市市区，推动了地价的上涨，所以当时的地价有时也会推高房价。 ”

该政策研究院高级分解师李霄霄告诉《每日经济信息》记者，房价上涨为进一步推动市场刚需、改善集中上市，从全国到城市来看，许多三四线城市在上次市场完成了相当大的滞涨改善型诉求释放。

“市场发展到今天，面临的首要问题是棚改退潮，房企资金进一步受到限制。 市场房价既不上涨也不下跌，居民购房的诉求已迫在眉睫。 这些原因加在一起，目前一些城市的房价持续下降。 ”李霄霖说。

根据上海易居房地产研究院《中国百城房价报告》近5年的数据，年安庆市新建住宅月平均销售面积为10.92万平方米，与该省周边城市(芜湖市20万平方米、蚌埠21万平方米、马鞍山19.4万平方米)相比只有50%的水平。

城市化进程中，安庆的经济和人口增长率平平。 年，安庆市年生产总值2467.7亿元，排名安徽第五。 全年城镇常住居民人均可支配收入35947元。 第七次人口普查结果显示，安庆市常住人口416.5万，居安徽省第六位，比马鞍山多100%、比蚌埠多30%、比芜湖多20%。

从安徽的整体比例来看，安庆常住人口的比例从十年前的7.52%下降到了现在的6.83%。 在此背景下，刚性诉求能否支撑上一年安庆房地产扩张的规模？

克瑞研究评价了安庆市场。 “顾客主要是需要的，价格敏感性很高。 住宅多为高层、小高层，主要推进面积为110~130平方米的3个房间，户型同质化严重。 ”

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土地价格上升，单价高的地王诞生

一方面房价持续下跌，另一方面地价不断创新高。

4月16日安庆土拍中，东部新城和老城区两块地块被十几家房企抢夺，最终成交总额达到8.35亿元。 其中安徽万兴置业有限企业以3亿8000万元获得的“庆自然出字〔2021〕015号”地块楼价达到7359.19元/平方米，成为新的单价“地王”。

据新安大数据研究院介绍，4月安庆成交7块土地，成交楼宇价格7740元/平方米，为全省第二高(仅次于合肥)。

李霄空说:“除了商品住宅市场之外，土地市场也有可能发生局部的热潮。 背后的原因可能是多方面的。 从全国范围来看，房企和城市企业面临生存压力，不拿项目可能意味着团队解散。 有时土地会被剥夺，所以今年出台两个集中的土地拍摄政策后，一些房企担心核心城市得不到足够的土地，主动在稍好一点的低能级城市拿地。 二是积极操作。 一个城市有大量低价土窖，通过拍摄低总额、高单价的土地来提高整体土窖的估值，也有利于市场营销。 例如安庆这次拍摄新地王的住宅企业之前，安庆也有土窖。 ”

据观察，目前安庆市中心位置最高的二手房均价为1.1万元/平方米，大部分房价在7000元/平方米左右。 另外，目前链家平台安庆销售的库存中二手房达到23793套，按年安庆平均销售面积10.92万平方米换算( 100平方米/套)，已是全市年销售台数的总和。

在新建住宅销售量不振、土地价格上涨的情况下，安庆的房价会发生什么样的变化？

“对安庆这样人口流失、产业支持能力有限的城市来说，市场每年正常释放的诉求本来就很有限，比较稳定。 经历上次集中释放后，市场进入低谷期是正常现象。 在前期市场土地和商品住宅供给过剩，诉求无法支撑的情况下，房价也面临着市场清晰、有新的外部刺激，在诉求释放之前持续下跌的压力。 ”李霄霖说。

记者|包括晶晶|魏文艺卢祥勇王嘉琦杜恒峰

校正|孙志成

封面照片来源:照片网

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