“叶檀：调控房地产业 这回动真格了”

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被评论家叶檀

房地产业真正管制了！ 去年下半年以来，房地产调控政策大多隔靴柔性，如今终于趋之若鹜。

房地产调控有两大法宝:一是缩短金融杠杆，增加融资价格；二是征收物业税。 一直以来中国的房地产调控都在批评开发商和打击“投机舞弊”之间打转，因此房地产领域徘徊在道德原罪论和投机有罪论之间。 结果，房价没有下降，社会不公没有上升的市场体制更完整，投资行为反而成为制裁对象，最大的既得利益者既不用支付税收价格，也不用担心市场矛头指向。

房地产既然是市场，就需要通过市场措施进行管制，最近的管制政策表现出对市场规律的尊重，是一大进步。 在4月14日召开的国务院常务会议上，对通过家庭贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买第一套住房、覆盖型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付不得低于基准利率的1.1倍。 各地应尽快制定和公布住房建设规划。 保障性住房、棚户区改造和中小型普通商品住宅用地占住宅建设用地供给总量的70%以上。 加快一般商品住宅项目的审查，尽快形成比较有效的供给。 加快保障性安居工程建设。 各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，切实完成全年300万户保障性住房建设、各类棚户区280万户改造的任务。 迅速发展公共租赁住宅。

上述控件涉及三个级别。

首先，保护用地得到保障。 国土资源部15日公布了年度全国住宅用地供应计划。 预定供应住宅用地总量18万公顷，约为去年实际供应量的2.35倍，其中保障性住宅、棚户区改造和中小型商品房占77%，仅中小型商品房计划的供应总量就超过了去年全年全国的实际住宅用地总量。

无论地方政府从土地收入中能得到多少资金，都不得放弃公共产品提供者的基本功能。 即使民众允许地方政府从土地获得公共投资资金，也不意味着地方政府完全放弃保障性住房建设，建立企业从土地垄断型投资中受益。 现在，地方政府已经成为最大的“地主”，明显的围堵行为和地方政府放弃自身基本功能的行为，很不幸地在一段时期内毫无顾忌地走上了道路。

第二，缩短房地产金融杠杆，增加融资价格。 住房贷款的比例是历史上最严峻的。 购买第一套住房，覆盖型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例必须在30%以上。 购买套房的家庭必须准备一半的房费，资金杠杆率只有两倍。 贷款购买第三套以上住房时，将大幅提高首付比例和利率水平，有可能达到100%的首付比例，杠杆率为零。 以往首付的20%意味着杠杆率达到了5倍，很多人通过贷款购买两套住房的方法获得投资收益空手套白狼。 杠杆比例急剧缩小，可以看出政府希望银行摆脱高风险的房地产泡沫。

融资价格将大幅上涨。 两套住房贷款不能低于基准比率的1.1倍是旧政策，但套房利率大幅上升，无论央行是否加息，对房地产市场来说都意味着加息了。 想通过低息贷款获得投资收益的人，巨大的操作空之间已经没有了。

第三，在缩短金融杠杆的政策未能产生明显效果的情况下，促使政府加快住房保有税的发售，直到最终房地产的交易、持有价对投资者失去吸引力。 政策是对允许地方政府采取临时管制政策，向重庆等地征收房产税的正面反馈。

如果推出房屋持有税或物业税，将严重打击房地产投资品。 现在豪宅的所有者不需要缴纳保有税，炒房者不需要从几个月翻一番的投资收益中支付资本利得税，这是对税收公平政策的最大讽刺。 房产税和房产税是改变过去两年多房价上涨的最核心的政策，就像2005年营业税5.5%政策一样。

在政策的重压下，投资者已经被推向高位。 以深圳为例，3月份二手房交易量达到181.95万平方米，比2月份成交面积大幅上涨467.42%。 高价大量出货是投资品击鼓到底的典型表现。

远离道德批判，房地产政策调控回归货币和税收的正常调控途径，这是市场经济国家应有的义。 进一步说，无论税费改革和货币政策调整，回到法治的大致情况，税收改革要由人大授权，货币政策要由独立的中央银行掌握。 这样，中国将走上法治市场经济的轨道，对中国社会来说是一大幸事。

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