“国资委78家央企退出房地产决定遭质疑”

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国资委要求78家央企全面退出房地产业，这一要求“一退即灵”难。 78家央企退出房地产业绝非易事，有几个门槛，很难跨越。

对于国家大力提倡的廉租房、经济适用房，78家央企完全利用自身特点，大张旗鼓，做好“公益”，获取应得的利益，是央企长子应有的行为。

向有关方面的压力妥协，匆忙将78家央企赶出房地产的政策是决策不当的，从这方面来说，该政策应该说是“不合格”。 只有面对困难，紧紧抱住产业调整这一“吃力”的战术调整，才应该对这一政策给予八十多分的打击。

3月18日，国资委“命令”78家不以房地产为主业的中央企业撤出房地产行业。 紧接着，各方意见喷涌而出，交错融和，庞杂，欢呼雀跃，有限乐观，有病……那么，央企是否应该果断退出？ 你能自以为是吗？ 对于近年来印度大型企业集团的快速发展，我们应该记住那些“美丽”？ 通过这些疑问的解答，通过解答过程中不同视角的提醒，有专家对“国资委央企退出房地产新政”给予“不合格”。

房价上涨，重振78家央企合适吗？

本轮部分城市的房价上涨和疯狂两个字粘在一起，从2009年下半年开始。 而且随着房价的上涨，全国部分城市“地王”的频繁出现，一眼望去，两者形成了竞争格局。

东西南北许多“地王”的身份多为中央企业和国有企业。 这是媒体和相关人士一直在密切关注和深入查明的事情。 中央企业和国有企业被“确认”为房价上涨的“元凶”，被“认定”为国进民退的“推动者”，被“认定”为土地市场的“混乱者”等，还不够。 一些媒体逐一发掘“地王”祖孙八代关系曝光，“地王”频繁遭到围攻。

在对“地王”的围攻中，具有“大”、“出身”、“不差钱”等特点的中央企业受到的“鞭挞”越来越多。 一些媒体纷纷发出中央企业“兴风作浪”影响房地产走势的警告报道。 中央企业似乎也“不识时务”，但在全国两会之间人们大谈金权的情况下，竟然“不讲政治”。 今年3月15日，中信地产、中国远洋( 11.13，-0.27，-2.37% ) ) ) )中国军火集团等3家央企在北京一举拿下3个天价地块，各界异口同声地将对“央企地王”的质疑推向高峰。

据一家媒体报道，作为共和国的长子，中央企业是中国经济的中流砥柱，在国家决心控制楼市的关键时刻，中央企业失去了社会责任。 有媒体央企地王四宗罪:做地王，向民众传播错误信号，损害国家政策公众的信服力； 房价回调后，购房者将成为全民的大量信贷资源持续流向房地产行业，房地产所含的金融风险进一步提高，央企必须在全社会提倡制造业投资、实业投资的风气。 一家媒体扼要地概括了中央企业。 “什么是中央企业？ 国王来解答”。

中央企业和中央企业的管理者受到的压力是可以想象的。

3月19日，国务院国资委宣布，78家不以房地产为主业的中央公司退出房地产业务，同时制定15个工作日内有序退出的方案。

消息一出，涌现出肯定和赞赏的声音，认为国有资产管理委员会很快就能应对一点央企，特别是主业不是房地产的央企的“抢夺土地”行为，这首先是肯定的。 78家央企的退出，有望改变央企巨额资金不断进入市场推高房价的态势，是楼市“脱泡沫化”的开始。

在欢呼声中，一些学者尖锐地指出，78家央企退出对抑制房价没有多大作用。 不可否认，央企“地王”对房价上涨产生了一定的推波助澜作用，但房价上涨背后的原因多而杂，“地王”的产生和高价者所获得的招商制度也难逃其咎。 国资委的要求是想摆姿势，越来越多的人考虑到了对高房价的呼声。

业内对这种退出“有限的乐观”，16家房地产央企和一点点民营房企在“高价者得”的机制下，有可能再次获得新的“地王”。 为了抑制地价高涨的势头，有必要同时进行游戏规则的改革和竞争主体的调整。

事实表明，这种“有限乐观”的学者们的见解更是漏洞百出。 在国资委确定非房地产主业78家央企退出的情况下，房价仍难以加快上涨步伐。 3月29日，国土部发布一系列数据报告，用“租价比”概念折算中国房价，标志着北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等积分监控城市住房市场发生严重泡沫。 4月，北京通州现在“海南式疯狂”，房价“奔三”，还出现了民营公司中弘地产一天涨价4000元的上涨神话。 通州的房地产开发商除了住在北京金隅和北京总是“国字头”外，大部分都是通州的当地住宅企业和民营开发商。

78家央企退出房地产市场并未阻止新“地王”的诞生，4月2日的吉林长春，以国有企业为舞台的永辉房地产企业与民营企业龙创地产展开了争夺战。 经过241次争夺，后者以总额7亿元、溢价率287%摘下长春的“新地王”。 专家表示，抢夺土地的公司也逐渐多样化，土地市场的“着火点”依然随处可见。

78家央企退出，市场担忧难以消除。 在最近国务院发布套房首付比例在50%以上等更严格的房地产调控措施之前，房价的上涨有了退潮的迹象。

78家中央企业退出了房地产

你能“一退就振作起来”吗？

一位业内专家表示，国资委要求78家央企退出房地产是过激之举，同时也很难“一退出就见效”。 78家央企退出房地产业绝非易事，有几个门槛，很难跨越。

根据相关法规的规定，国资委首要负责中央企业的人事变动和绩效考核，以及重要决策。 国资委发布禁令，限制78家央企投资房地产业，没有相关法律依据。 即使在这方面没有障碍，也很难具体进行。 需要应对几个重大挑战:

第一个难题是应该把地王项目转让给谁。 78家央企手上的地王项目，是政府收回后重新获得市场竞争照片，还是直接协商转让给其他公司？ 重新拍卖是对交易规则的“不敬”，同时“地王”不全是“香饽饽”，多是棘手的山芋，对这些交易“不知所措”，民营公司多是心不在焉，最有可能是16家

土地王项目不能坐镇消失，房地产开发商也不能达到“高地价低价格”。 由此可见，16家主要房地产的央企垄断地位进一步巩固，这有产生越来越多土地王的风险，78家央企退出房地产将房价定为初衷空的中楼阁，正如相关专家所担心的，“伪命题”上

第二个课题:“退出”是如何绕过企业计划的？ 知名国有资产法专家武汉大学法学院教授孟勤表示:“此次转让至少必须按照企业法手续进行。 根据企业法规定，处置资产占企业总资产的比例不到5%，股东可以自行决定的比例超过5%，需要全体股东大会广泛投票决定，通过后可以剥离、重组国有重大资产，如财政部、国资委等 这些必经过程是78家央企退出房地产道路的阻断。

第三个难题:在“退出”的具体操作中如何实施。 根据2009年5月1日施行的公司国有资产法的要求，中央公司的资产必须通过产权交易机构的挂牌转让，必须通过产权交易机构的股份转让。 这可以说是中央企业目前退出房地产的华山之路。 但是，78家央企的房地产业务非常繁杂，很快就牵涉到数千亿元的资产。 一个公司旗下往往有几十家子公司，每个子公司都有一定的房地产资源。 中央企业光掌握自己的房地产资产是非常困难的，无法整理其中错综复杂的股权结构。 即使可以挂牌转让，挂牌转让中的国有资产如何判断转让，也需要从净资产和土地增值、公司无形资产增值两方面加以考虑，防止国有资产流失。 这些“繁字有修节”，确实让人头疼。

业内专家表示，国资委此次“强制离境令”的效果不可估量，体制问题最终需要寻求体制层面的处理途径，一时的行政规定不仅处理不了任何问题，最终陷入“一管死，一置之不理”的循环。

事实上，自《勒退令》发布以来，对应的中央企业寥寥无几。 中远集团通过产权交易所减持远洋地产的股票，除动静较大外，其他集团似乎还在悄然“耕耘”。

一齐退出

有更好的“处方”吗？

一位专家表示，房地产业快速发展的“机制”多而复杂。 如果不是存在泡沫，而是使用已经存在的“机制”，那么多复杂的问题无法用简单的“退出”来处理。 关于房地产本身，应该采取积极的系统调控措施。 对被质疑房价暴涨的78家央企来说，全面退出自然不是万全之策，应该尊重和倾听公司原有的特质，需要救治，需要姑息治疗，同时对症治疗，不宜疏忽闭塞。

一位专家表示，78家央企全面退出，是国家政策对市场呼声的积极回应，也是此次房地产调控的重要措施之一，对央企盲目攫取土地的现象有一定的抑制作用，对当前土地市场的各种不合理现象也起到了警示作用。 但是，政策的出台有些唐突，有些不周全的地方。

在无法理解和受到谴责的情况下，除了78家央企退出房地产外，还必须弄清楚是否有更好的“配方”。 首先要明确央企的定位和央企目前的要素。

78家央企退出房地产坚定支持者代表，学者马光远发文，以党的十五大和十五届四中全会《国有公司改革快速发展几个重大问题的决定》为里程碑，正式提出“有前进有后退，无所作为”的重大战术，由国有经济控制。 指出了关系国家安全的领域、自然垄断的领域、提供重要的公共产品和服务，据此，马光远认为中央企业也是普通的经济组织，追求利益从其天然属性的角度看不仅违背了中央精神，也颠覆了30多年来国有公司改革的共识和大方向，认为中央公司是房地产， 他们首先表示，目前央企受益于多年的“统治”和中国经济持续近10年的快速增长，央企利润普遍不错，数据显示，在金融危机开始的2008年，宝钢曾经手握500亿现金，可以“环顾”。 而且，在信贷宽松的背景下，央企借钱比较容易，融资价格比较低。 中央企业资金的疏导是一个大难题。 其次，国资委近年来对央企的考核越来越指标化、数字化。 这些都是中央企业“公益”背后的“枷锁”。 中央企业追求利润也是水到渠成。 第三，住房也分为“梯队”，对于国家大力提倡的廉租房、经济适用房，央企完全利用自身特点，大张旗鼓，利用房地产领域的技术、设施和人员储备，做好“公益”，并获得 它符合“提供重要公共产品和服务的领域”的标准。

另外，78家中央企业从事房地产业务也有“难言之隐”。 非主业央企情况不同，很多公司从事房地产业务不是盲目进军，而是有历史原因的。 78家中央企业中，包括因重组地方公司而拥有房地产业务的中央企业。 因为所属公司位于独立的工矿区和采煤塌陷区，所以需要自行开发工厂设施和职工住宅等的中央企业，以及原本拥有不动产业务但未被列为本职的建筑施工类中央企业也包括在内。 78家央企退出房地产，这些“棘手”的问题如何解决，答案依然不明了。

另外，如果央企上市公司退出房地产，肯定会关系到股东的利益，一点央企的电厂为了城市扩张必须关闭，能否开发其自有土地是关系到工人安置的问题。

另外，有专家表示，从国资委的角度看，既不能消除央企的房地产业务，也不能关闭这些房地产企业，更不能让国有资本放弃房地产行业的好处。 国资委的责任是，当一家央企的行为是“张狂”时，反映出来，同时通过机制及时抑制，而不是呛着失去食物。

许多专家根据中央企业资金流量充裕等特点，开出了另一个比较的处方。 就是学习印度大公司的模式，采取不同的多元化战略。

印度公司

“独特之路”的快速成长模式

在今年福布斯评选的全球富豪排行榜中，印度人的成绩突出。 前五名富豪中有两人来自印度。 印度信实工业集团首席执行官穆克舒·安巴尼以290亿美元的净资产排名第四，印度米塔尔钢铁集团全员拉科米塔尔以287亿美元的净资产排名第五。 在印度公司界，不仅这两位富豪及其背后的公司帝国，现在许多世界知名领域的巨头都来自印度。

印度公司的迅速增长像磁铁一样吸引着世界的研究者。 专家表示，印度公司做大做强的重要原因是许多大公司在多年的快速发展过程中有着那样鲜明的伎俩。 “以我为中心”紧紧盯着海外市场。 选择有自己特色的多元化道路，引进最先进的技术，成为“强身健体”后多元化； 善于在成长中抓住时机，本职工作也不是设限，而是“可以选择机器”； 助力国际化职业经理人，也是与政府的中介不可缺少的。

其根本原因是印度的大公司是民营企业，可以自主选择快速发展战术。

印度公司的代表是信实工业集团和塔塔集团。 1966年，信实工业集团创始人迪尔拜从纺织工厂起步，开始了改写印度商业史的魔法之旅。 1977年，信实纺织厂公开上市，1980年底，垄断印度化纤生产后，信实工业集团于1991年成功进军石油产业。 两年后，信实炼油私营企业成功上市，成立了庞大的石油化工综合公司，但之后的扩张依然“不知疲倦”，信实工业集团相继进军金融服务和保险、电力、电信、超市连锁等产业。 专家表示，信实集团不间断地进行加法运算，本职工作的变化也是其独有的特色，同时能够实现“望星空”。 其多样性理念也是独创的，这就是各部门引进最先进的技术，进行全球运营。

标签集团的故事虽然有各种曲折，但脉络大致相同，从贸易企业开始，先进入纺织业，然后进入钢铁、酒店、汽车等以前流传下来的领域。 在之前流传下来的领域地位稳定之后，20世纪80年代，塔塔集团开始扩大到电信、生物技术、保险、生命科学和软件服务业。

印度的民间企业在“充分”建立本国市场后，触角迅速伸向国际市场。 印度工商联合会表示，在过去8年中，印度企业收购了300多家海外企业，总价值达数百亿美元。 长江商学院院长项兵认为，印度公司海外并购的战术非常值得借鉴。 印度公司往往采用“以我为中心”的全球资源整合战略，从自身优势和扩大业务所需的立场出发，积极寻找全球范围内可整合的资源，特别注重从产业链的角度收购有助于提高企业全球竞争力的资产。 印度公司善于利用得到的资源，恢复被收购的公司。 米塔尔集团被称为“捡破烂的高手”。 为什么这么说呢，因为那个“动手”的对象总是别人模糊的“垃圾公司”。

印度政府对海外留学人员打了“家乡牌”。 在已经在全球市场崭露头角的印度企业中，依赖拥有“国际视野”的印度职业经理人来运营公司已成为常见现象。 执着于成长和创新，高度利他主义的商业哲学，高度坚韧和可靠，更加正式和职业化的人际关系方向，是印度职业经理人的特质。

印度公司独特的特色“国际化”之路，为78家央企的道路走向提供了许多立场思考。

来自印度的大企业模式

看“78家央企”的本职工作方向

专家认为，78家央企没有全面退出房地产，而是采取一定的选择性约束性政策，让其在房地产领域发挥“中流砥柱”的作用，这是央企长子应有的行为。 一位专家尖锐地指出，向有关方面的压力妥协，“仓促”将78家央企“赶出”房地产的政策是决策错误的，应该使该政策“不合格”。

但也有专家指出，78家央企退出房地产将顺应中国产业结构调整的大势，积极寻求变化。 中央企业的现状是什么？ 国资委主任李荣融荣给出了确定的定位:“我认为现在利润不错，但是缺乏持续的后劲。” 中央企业现在做什么？ 李荣融也明确决定:“央企不同于常规公司，必须持续稳定增长，持续稳定的背后是技术和产品”、“央企现在留着钱干什么？” 我是扩大研发”央企将来要做什么？ 李荣融主任前瞻指出，国有资本将进入代表未来产业快速发展方向的新行业。 78家央企退出房地产是与这些估值不相容的，是迎难而上、啃产业调整这块“硬骨头”的勇气体现，从这方面来说，应该给这个政策打80分以上。

在深入研究这两种观点后，专家“总结陈词”如下。

其一，增加一点权利，减少一点约束。

应该尽快确定国资委的定位，国资委应该履行出资人的责任。 中央企业的管理者不再需要为中央企业明确本职工作。 既然“政府和企业分离”被呼声了好几年，就应该遵循公司迅速发展的独特法则，不应该以统一的命令要求中央企业退出某个行业。 从78家中央企业来看，并不是一条命令就“切断”错误的利益链，“强行切断”可能会牵扯越来越多的问题。 不同的公司快速发展阶段有不同的特质，公司有充分的可能根据变化修改或改变主业。 一些印度大公司善于抓住机遇，进入各行各业迅速壮大。 重要的原因是机制灵活，“婆婆”少。 央企也已经历经风雨，现在成年了，有些“财大气粗”，央企领导可以尽量放松心态，让他们自己决定。

其二，平静一点，减少一点匆忙。

突然“下令”撤离78家中央企业，似乎受到一定的外部压力，怀疑是“着急上火”。 产业结构调整无疑是中国当前经济转型中的“硬骨头”，央企同样面临着这样的困难问题，但产业结构调整也不是一朝一夕的事件，需要静下心来，寻找正确的道路，着急上火，然后工作。

偏重研究开发可能不比“带来”好。 “拿来主义”值得重读。 当然，研发是复兴中国的必要，也是必由之路，但根据目前的实际人力资源、研发设施等基础条件，研发过程中的风险不容忽视。 印度公司“拿来”，善于在各部门引进最先进的技术。 根据中央企业现金流充足的现状，我认为“拿来”是一条很好的捷径。

其三，提高一点预见性，减少一点谨慎。

最近，央企负责人表示，央企从事各种金融衍生品业务，有盈有亏，亏空多，赢的是个位数，输的是个位数。 老实做你的本职工作和实业，不要袖手旁观。 因为“辛苦的钱是可靠的”。 对这些领导人的演说必须辩证地看，在某个阶段，某个行业是肯定的。 一定的“心悸”有助于防止公司的风险，但不能因此而过度慎重。

在金融危机中，中国的公司太“自以为是”了，已经失去了很多机会。 中央企业除了研发以外，还必须抓住国际资源价格不高的“机会导向”，解决眼前的利益。 另外，根据目前一些央企的资金流、人才储备等优越条件，借鉴印度模式瞄准海外市场，加快多元化是当前应有的选择。 管理者应该借鉴印度政府的一点方法，帮助央企引进国际化职业经理人，梳理公司对环境、核心竞争力等关键因素的清晰认识，洗清风险，提高成功率。

与78家央企相比，引诱他们在房地产领域有选择和约束性地发挥作用，是央企管理者的智慧。 / br// h /