“房产调控“转攻”开发商税收？上海豪宅土地增值税典型样本调查”

5月17日，记者杨宠强从上海发行的

5北京住建委与北京市监察局等10多个部门联合发布了《北京市房地产开发公司经营行为专项检查实施方案》，指出:“国务院对部分城市住房价格暴涨， 宣布加强土地增值税征收管理工作

业内人士认为，下一阶段房地产调控有可能扩大到开发商税收，其中土地增值税为灰色空

据悉，土地增值税清算最有可能涉及开发周期长达10年以上、房价暴涨六七倍的高端住宅项目。 昨天( 5月18日)，《每日经济信息》记者以上海顶级滨江豪宅上海世茂滨江花园为样本进行了调查。

豪宅的土地为增值税或数亿

[现售价为10万元/平方米] ’这是上海世茂滨江花园卖场的最新报价。 据某媒体报道，2001年该楼盘平均价格为2000美元/平方米。

近十年来，世茂滨江花园的住宅售价已经上涨了数倍。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例施行细则》(以下简称施行细则) )，开发商世茂房地产控股公司)以下简称世茂房地产) )需要对大幅上涨的房价交纳巨额土地税。

1995年，国税总局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》制定了《实施细则》和计算方法，为土地增值税设定了30%~60%的4级税率。

世茂房地产2009年年报显示，上海世茂滨江花园当年销售额26.36亿元，当期收款销售面积65288平方米，销售均价40380元/平方米

但据报道，世茂滨江花园5号楼的开发价格尚未公布。 据某媒体报道，世茂5号每平方米的装修价格在1万元左右。 2000年世茂滨江花园第一期售价为16000元/平方米左右。 按每平方米16000元~20000元的价格计算，大致可以算出项目附加值在13.3亿元15.91亿元之间，附加值幅度超过价格的100%。

根据土地增值税清算的政策规定，世贸组织滨江花园本期房源土地增值税税率达到50%。 按世茂房地产2009年161.79亿元的房产销售收入和108.14亿元的价格，增值幅度为49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产2009年销售的房产项目全部完成土地增值税清算，理论上当年为16.095亿元。

世茂不动产2009年年报显示，当年销售入账的23个项目中，共缴纳了5.5亿元土地增值税总税额。

事实上，2006~2009年世茂房地产年报显示，世茂房地产几年的房地产销售收入累计超过400亿元，但累计缴纳的土地增值税为22.42亿元，

“已缴纳或已准备”

土地增值税就像豪宅一样的清算 针对《每日经济信息》记者的上述质疑，位于香港的世茂房地产公司召集部负责人表示，截至目前，世茂滨江花园的土地增值税已经缴纳，或已“准备”在“所得税对策的会计项目”中。 其中，每年按一定比例预缴的土地增值税，已经列入土地增值税项目。 未支付的部分“不符合土地增值税清算的条件”，因此“准备”在“所得税对策”账户中。 据

称，从2006年开始，世茂房地产将土地增值税从“销售价格”会计科目转为“所得税对策”项目。 这个会计项目除了土地增值税之外，还包括未支付的税款，金额也是历年递增的，所以要了解过去几年土地增值税的缴纳情况并不容易。

《每日经济信息》记者了解到，2006年企业所得税措施总税额仅为3.68亿元，而去年所得税措施累计总额达到49.44亿元，其中2009年1年， 去年年底，世茂房地产的现金和银行余额为72.8亿元。 今年，如果对世茂房地产的所有项目进行土地增值税清算，确实有可能影响公司的资金。

土地增值税清算条件

上海财税咨询电话“12366”昨日向《每日经济信息》记者提出土地增值税清算条件。 转让全部未竣工结算房地产开发项目直接转让土地开采权的，纳税人应当进行土地增值税的清算和申报。

只不过是竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占项目整体可销售建筑面积的比例在85%以上，或不超过85%，但剩下的

根据上海互联网房产资料，世茂滨江花园自2004年以来共取得10多张预售许可证，共48万多平方米，但完全售罄是在2004年。

因此，这样的豪宅有巨额的土地增值税未清算也是有道理的。

以世茂滨江花园最后一期的5号楼为例，虽然取得的预售许可面积达到97094.83平方米，但实际上只销售了68021平方米，销售率为68021平方米。

和世茂五号楼一样，2004年6月取得的潍坊西路1取得1-12号和2取得1-2号的所有住宅部分都有出售，但有58000平方米以上的车库 但是，该项目取得预售许可证的时间已经超过三年，根据规定，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税。

《每日经济信息》记者向上海市浦东新区税务局查询时，工作人员表示，具体公司税收征收新闻属于保密范畴，不能向社会公布。 / BR// h// BR// h /土地增值税存款灰色空之间/ BR// h// BR// h// h///h// h 据新闵律师事务所合伙人刘福元介绍，多年开发的项目没有进行土地增值税清算，这是行业普遍性的问题，是税制本身的缺陷造成的。 根据

，法律规定“项目完成，销售完成85%”，但在实际清算时，整个项目的所有销售完成后， 因为只有那时，税务部门才能在清楚计算购买价格、建筑价格、管理价格等的基础上，计算出公司应支付的土地增值税。

但实际上，房地产开发项目通常不容易全部销售，项目开发价格难以定义，给土地增值税的清算带来极大的困难。 “例如，开发车库的价格和开发项目的其他部分的价格相同，不能分别计算。 因此，计算该土地的增值税并不容易，给征收工作带来困难。 ’刘福元解释说。 / br// h// br// h /行业内的观点/ br// h// br// h// br// br//下一步或土地附加

新闵律师事务所合伙人刘福元表示，中国正在尝试房地产税收方面的改革，尝试对低税率严格征收税收。 这可能是下一个房地产宏观调控的方向。

年初以来，河南、广西、上海、厦门等省市税务机关开始加强对房地产开发公司土地征收增值税的管理力度。 强化的具体措施包括提高预征率、从核定征收变更为查账征收，以及公司在规定期限内办理土地增值税的清算。 其中上海市地税局今年1月下发文件，对销售面积在85%以上等条件的房地产开发项目，纳税人应自收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，加强房地产税收征管很可能成为下一步宏观调控的“重头戏”之一。

据他介绍，加强土地增值税的清算，2007年初国税总局已经发文，但由于地方税务部门执行上的原因，始终未能落实，税务部门

他认为，如果上述税收清算政策得以执行，开发商的利润额将大幅减少，现金流也将受到影响，但对抑制囤积也能起到部分作用，最重要的意义在于

但他也承认，土地增值税的清算需要多个部门的合作，因此难以具体执行。 这是因为，对于任何隐蔽、囤积现象严重的项目，都有其要点，适合有选择地进行土地清算。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003